Еще один аргумент относительно того, почему от глобального снижения цен никому хорошо не станет.

Снижение цен на жилье может нести риски для финрынка, следует из отчета Счетной палаты по льготной ипотеке. Если цены на недвижимость, передаваемую сейчас в качестве залога по ипотеке, снизятся более чем на 20%, банкам придется досоздать резервы в объеме 4,5 трлн рублей. Это 34% от объема собственных средств топ-13 кредитных организаций. При реализации этого риска государству придется поддерживать банковский сектор вливаниями из федерального бюджета, чтобы предотвратить разрастание кризиса.

Относительно небольшое, сезонное снижение цен на жилье в моменте благоприятно для тех, кто его покупает.

От тотального же снижения цен пострадают:

▪️ банки — поскольку они должны будут добавить резервы;
▪️ государство — оно вынуждено будет поддерживать банки;
▪️ частные инвесторы — они потеряют свои деньги.

И, опять же, это все повлечет резкое снижение инвестиционных программ девелоперов. Как следствие — падение ввода, дисбаланс спроса и предложения и новый резкий рост цен, который перекроет предыдущее снижение.

То есть девелоперская отрасль очень серьезно пострадает. Да и не только девелоперская…

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Российский рынок девелопмента развивается очень интенсивно, на нем много ярких компаний. Но даже на таком фоне выделяется GloraX.

Я наблюдаю за этой компанией много лет. А совсем недавно мне представилась возможность интересно и содержательно пообщаться с ее президентом Дмитрием Кашинским. На съемках #GMKTalks мы поговорили:

▪️об основных ценностях компании;
▪️о том, что она дает своим сотрудникам;
▪️о том, что она дает своим покупателям;
▪️о планах экспансии на ближайшие годы, о выходе на IPO.

Очень интересная часть беседы была связана с личностью самого Дмитрия. Он рассказал, как стал чемпионом СССР, и как спортивное прошлое помогает ему решать задачи сегодняшнего дня. А еще о том, как важно иногда говорить правду, и о том, что никогда не поздно поменять не только планы, но и вообще жизненную парадигму.

Дмитрий очень уверенный, яркий, открытый и при этом, как ни парадоксально, достаточно скромный человек. Я с удовольствием с ним пообщался. Уверен, что и вам наше шоу понравится. Наслаждайтесь: в YouTube или VK.

В Москве разработали концепцию Музея утраченной архитектуры. Она подразумевает ревитализацию Теплых рядов — исторического комплекса, построенного во второй половине XIX века архитектором Александром Никитиным.

Идея интересная, посмотреть можно здесь. А я хочу развить эту тему и поговорить о том, как девелоперы работают с бэкграундом территорий, на которых они строят свои проекты.

Вообще бэкграунд есть у любой территории. Даже если на ней ничего не было — это тоже бэкграунд. А уж если на ней есть элементы культурного или природного наследия, а девелопер умеет имплементировать их в свои проекты — это очень круто.

При разработке архконцепций наше архитектурное бюро старается сохранить каждое мощное сформировавшееся дерево. Условно: не срубать, а как-то его обойти или фактически включить в проект, например, построить вокруг террасу. И девелопер понимает, зачем мы это делаем и почему это важно.

То же самое с объектами культурного наследия. Люди хотят жить в местах, где есть история. И девелопер может им рассказать: на этом месте было вот это, ты являешься частью чего-то большого… И это ценно.

Другое дело, что для девелопера это ресурозатратный процесс. Условное здание надо не только отреставрировать, но и вовлечь в современные #сценарии_жизни.

Например, «Эталон» строит свой «Серебряный фонтан» на одной территории с архитектурным ансамблем и парком XIX века. Я там был, там очень интересные старые строения. В них пока располагаются офисы продаж, а потом планируется открыть гастрокластер и еще что-то подобное.

И это классно, когда старые объекты живут новой жизнью с сохранением исторического облика.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Сейчас прошел забавную процедуру. В очередной раз соприкоснулся с государством, испытал унижение.

Проходим в таможню. Спрашивают:

— Деньги есть?
— Есть.
— Сколько?
— В дозволенных лимитах.
— Пойдемте посчитаем…

Тетя отводит нас в комнату. Мы достаем деньги. Тетя слюнявит пальцы и начинает считать... Ни тебе счетных машинок, ничего. Все вручную.

К счастью, достаточно быстро посчитала и отпустила. Сразу видно, что мы страна современная, цифровизированная.

Я хотел спросить: вы посмотрели в кошельке, в сумке… А у нас вообще-то еще два чемодана есть. Может, у нас там 10 килограммов денег? Но решил не будить лихо, пока оно тихо…

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Старик Форд как-то сделал очень яркое заявление, что машина может быть любого цвета, если этот цвет черный.

Какое-то время эта парадигма превалировала на рынке. Но потом стало ясно: на свете много потребителей, которые с ней не согласны.

Да, большая часть населения готова мириться с тезисом, что черный — лучший цвет. Но какая-то не готова. А какая-то вообще хочет рыжий (я видел такой УАЗ «Патриот» — его же кто-то купил).

О чем это я? О том, что зачастую отсутствие выбора = сокращение спроса.

Перейдем на девелопмент. Если вы видите, что какая-то категория квартир продается очень хорошо (допустим, евроформат), то фокусироваться только на ней — это ошибка.

Потому что всегда есть определенный процент покупателей, который при всех плюсах евроформата хочет классическую квартиру.

А иногда выбор связан не со вкусовыми предпочтениями, а с доступностью.

Человек может выбрать квартиру чуть побольше евроформата или чуть поменьше классического формата. И когда вы замыкаетесь на одном, то опять ограничиваете выбор. Следовательно, срезаете спрос. Это противоречит логике развития бизнеса во всех его отраслях.

Выбор — это ключевое право потребителя. Кто лишает потребителя права выбора, лишает себя части рынка. Какая это часть, маленькая или большая? Это, конечно, вопрос расчета.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Вот и сентябрь заканчивается... Пора делать дайджест самых интересных публикаций месяца.

▪️Правило ДВА О — ДВА А для девелопера
▪️Почему готовая отделка в жилых проектах — это тренд ближайших лет
▪️Когда проекту нужны балконы, и всегда ли проект с балконами — это хороший проект
▪️Зачем (и главное, с чем) столичные девелоперы идут в регионы
▪️Неоднозначный пост про модерирование секций на форумах
▪️Где предел продаваемой цены и что можно купить в разных регионах мира по цене 2К в Москве
▪️Про встречу с Владимиром Познером
▪️Нужна ли методичка по комфортному переезду в новостройки
▪️ Кто пострадает от тотального снижения цен на рынке жилья
▪️ Про умение девелопера работать с историческим контекстом локации

Отвечаю на вопрос от подписчика.

Как привить цель, которую ты преследуешь, своей компании или коллективу?

Я считаю, что это одновременно и очень сложно, и очень просто.

Почему сложно? Потому что если цель серьезная, то она многокомпонентная, составная. И путь к ней не всегда понятен и очевиден.

Почему просто? Если команда видит, что руководитель не только обозначил цель, но и всеми силами, компетенциями, вовлеченностью, контролем к этой цели стремится, то рано или поздно она ее примет. А те, кто этого не сделает, — отколются.

Вот такие размышления у меня.
А вы что думаете?

Свои вопросы задавайте в комментариях.

Я в Шанхае… Все-таки некоторая профессиональная деформация налицо: не могу не пытаться хотя бы в какой-то степени разобраться, как развивается местный девелоперский рынок.

Тем временем моя коллега и эксперт GMK Людмила Ефремова, которая уже 2 года живет в Астане, подготовила обзор, посвященный коммерческой недвижимости столицы Казахстана.

В статье:

▪️как коммерческая инфраструктура влияет на качество жизни;
▪️а локальная идентичность — на наполнение коммерции;
▪️какие ключевые тренды есть на рынке;
▪️и какие возможности для роста могут использовать девелоперы.

Если вы, как и я, интересуетесь зарубежными рынками — рекомендую ознакомиться.

Пока изучаю рынок Китая, коллеги обсуждают ситуацию в стране.

Вот главные тезисы:

▪️Сентябрь оказался показательным месяцем. Продажи просели и на первичном, и на вторичном рынках. В Москве и в регионах цены на жилье пошли на спад.

▪️Рыночная ипотека становится еще дороже. Сбер и некоторые другие банки вводят комиссию для застройщиков, если их клиент берет ипотеку по рыночной ставке. Сумма комиссии, например, в Сбере от 6,2%.

▪️На рынке загородного жилья тоже есть проблемы, там с большой вероятностью будут происходить банкротства.

▪️Из-за долгого цикла застройщики не могут быстро перестроиться, также они не могут позволить себе «в лоб» снижать цены. Поэтому они находятся в поиске новых креативных решений. Но и эти возможности могут серьезно сократиться с введением ипотечного стандарта.

▪️Сегодняшняя ситуация — это управляемый Армагеддон. Уже заметны отрицательные тренды: падение выдачи ипотеки, снижение средней площади квартир, дефицит кадров и рост зарплат. Создается вероятность «идеального шторма» — ситуации, когда отдельные негативные тренды усиливают друг друга и причиняют больший суммарный негативный эффект.

▪️Маржа в отрасли снижается. Некоторые компании считают, что они два квартала, а то и дольше, возможно, будут работать в минус или на самоокупаемость.

▪️В экономике все равно есть деньги. Сейчас люди кладут их на депозиты под высокий процент. Когда ставка пойдет вниз, сбережения будут с большой вероятностью вкладывать в недвижимость. К этому моменту, скорее всего, предложений будет мало. Тогда вновь произойдет корректировка рынка и повышение цен.

Процитирую коллегу из Брусники: «Сейчас девелоперам важно перешагнуть кризис, не делая резких движений, чтобы потом не пожалеть о принятых решениях».

Застройщикам, в свое время подсаженным на ипотечную иглу, сложно будет отказаться от этого «допинга», перестроиться и жить в новой реальности. Но другого выбора нет.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

У меня двоякое отношение к психологам.

Если человек закончил двухмесячные курсы и считается психологом — это одна история. А если он получил профильное образование и у него большая практика, то такой специалист действительно может помочь — и не только отдельному человеку, но и девелоперу.

Дело в том, что у любого человека есть определенные физиологические и психологические особенности. Пространство, в котором он находится, влияет на его состояние. С этим трудно спорить. Просто кто-то эти закономерности знает, а кто-то нет…

В советский период логика эргономики квартир, высота потолков и прочие элементы разрабатывались с учетом психологического влияния среды на человека.

Да, квартиры тогда выдавались бесплатно, и одним из ключевых факторов была дешевизна. Тем не менее, даже в хрущовках, которые принято ругать, все было обоснованно с точки зрения физиологии человека.

Конечно, мы все хотели бы жить так, чтобы в квартире было 50 кв. м на человека, чтобы высота потолков была 3,2… Но есть экономика. А психологи в данном случае могут определить, какие факторы влияют на состояние человека в большей степени, а какие в меньшей. И, соответственно, помочь найти такое решение, которое будет удовлетворять экономическим интересам застройщика, обеспечивая комфорт потребителя.

Эти решения для не-специалиста не всегда очевидны (и не всегда требуют дополнительных затрат). Например, для меня в свое время было открытием, что для детей не нужно строить площадки в виде ракет, кораблей и самолетов. Для игры им нужны абстрактные вещи, потому что они помогают развивать мышление и фантазию.

Такие площадки дороже? Нет. Они более благоприятны для развития детей? Да. Но ни девелопер, ни консультант (в данном примере я) об этом не узнают без специально обученного человека.

Поэтому сегодня в отрасль стали возвращаться серьезные специалисты в области психологии. Системные игроки понимают, что это важно. И если девелопер подпитывается такими профессиональными знаниями, основанными на опыте и научных исследованиях, тогда это очень весомое преимущество для его продукта.

А что думаете вы? Участие психолога в разработке проекта — необходимость или излишество?

Летим из Москвы в Тюмень. 8:46 приходит сообщение от @aeroflot_official о том, что он поднимает билеты до бизнеса. Мы в восторге от неожиданного сюрприза. В 9:08 нам опять меняют билеты до эконома. Я понимаю, бизнес есть бизнес. Кто-то выкупил билеты бизнес-класса. Вопрос, зачем поднимать заранее и еще об этом сообщать. В целом, настроение снизилось. Аэрофлот вам минус, на ровном месте споткнулись..

В субботу в Москве у меня состоялся очень интересный разговор с очень интересным человеком. Не буду обозначать его имя. Он управляет достаточно мощной системой и работает в недвижимости.

Мы рассуждали, с чем сейчас столкнулся российский девелопмент, какие вызовы его ожидают, какие причинно-следственные связи сработают.

И вот к чему мы пришли.

Уже год назад было понятно, что период льготной ипотеки закончится. Была понятна ее доля (~40%), можно было прогнозировать, в каком объеме упадет спрос. Когда в декабре прошлого года очень серьезно изменили условия по семейной ипотеке, это стало еще более очевидным.

Я задал вопрос: почему ни к нам, ни к кому другому девелопмент не прислушивался? Почему компании не актуализировали систему продаж, не вернули ее в логику работы в 2018-2019 годах, когда она была выстроена достаточно эффективно?

Порассуждав об этом, мы пришли к выводу: причиной стало то, что девелопер постоянно выходил с профитом из очень тяжелых ситуаций (ковид, СВО…). И он потерял бдительность, перестал бояться быть несостоятельным в продажах. Эта система атрофировалась полностью.

Закончился наш разговор рассуждением о том, кто же в этом виноват.

Моя позиция была — что это сами девелоперы. Они должны были четко понимать, благодаря чему получают такие серьезные профиты.

На что мой оппонент сказал: возможно, дело не в девелоперах, а в государстве, которое притупило их бдительность.

Я заметил: ну это же неправильно, каждый девелопер должен критично подходить к системе.

Мой оппонент ответил: есть такое выражение, «мы в ответе за тех, кого приручили». Государство своими мерами поддержки в какой-то степени приручило девелоперов. У них атрофировались защитные механизмы, пропал страх. Поэтому, возможно, в сложившейся ситуации есть значительная доля ответственности государства, которое оказывало им чрезмерную поддержку.

Вот такой нелинейный (может быть, даже философский) вопрос. Что вы думаете по этому поводу?

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Кто-то подскажет, что проблемы с семейной ипотекой уже есть. Просто, видимо, не в курсе люди…

Очень надеемся, что будет, как написано…

Кто на чем ездит? Я полагаю, это обусловлено стереотипами.

Если ты банкир, все знают, что ты зарабатываешь хорошо. Следовательно, если у тебя нет дорогой машины, ты плохой банкир.

Если ты риелтор, не все знают, что ты хорошо зарабатываешь (во всяком случае у некоторых риелторов доходы очень приличные, и на мой взгляд, это заслуженно). Если ты ездишь на дорогой машине, у покупателя может сложиться впечатление, что ты слишком хорошо зарабатываешь.

Плюс ко всему риелторский бизнес в России очень конкурентный, а банковский — абсолютно не конкурентный (конечно, существует много разных банков, но они практически все государственные).

Так вот, банк ты вряд ли поменяешь, а вот риелторскую компанию поменять можешь…

Отсюда и разница в выборе авто. А вы что думаете?

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)