Хороший ты мужик, но не орел (16,5%)…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Есть у меня один минус: я всегда говорю то, что думаю...

Вот и в гостях у Ксении Соломатиной я говорил совершенно искренне, ничуть не идеализируя ни наше положение, ни ситуацию на рынке.

Поэтому рекомендую к просмотру.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

На этой неделе президент GloraX Дмитрий Кашинский объявил о начале приема заявок на участие в IPO.

Они уже говорили, что хотят стать публичной компании, сейчас это практически свершившийся факт.

В последние годы GloraX развивался очень активно, в частности, выходил в новые для себя регионы.

Вместе мы сделали выпуски проекта #Средалогия в нескольких городах: Нижнем Новгороде, Омске, Мурманске.

Если вы сейчас решаете, подавать заявки на их IPO или нет, посмотрите, ознакомьтесь.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Мечта об инфляции в 4% — это очень хорошая, светлая и правильная мечта.

Это значит, что можно формировать бизнесы на более длинные циклы. А это, в свою очередь, вносит конструктивность и устойчивость в деловое пространство.

4% — это супер. По данным ЦБ, такое уже было, причем трижды с 2017 года.

Но насколько это достижимо в сегодняшних условиях — не знаю. И куда более важный вопрос: доживет ли бизнес до этих 4%.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Ключевая снизилась, но банки не спешат снижать ставки по кредитам и депозитам…

Я думаю, главную роль здесь играют два фактора:

◾Текущее снижение ключевой ставки уже было рассчитано и заложено банками в их финансовую модель.

◾Банки предполагают, что в ближайшем будущем снижение ключевой ставки может либо еще замедлиться, либо вообще остановиться.

Значит, рынок в целом оценивает это снижение на 0,5 п. п. очень слабо.

Раньше, когда ставку уменьшали более агрессивно, у участников было понимание: мы идем в правильном направлении, хотя и не так быстро, как хотелось бы.

Сейчас мы все еще в правильном направлении. Но уже не идем — так, ползем…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

GMK возглавили рейтинг ЕРЗ среди консультантов в девелоперском продукте

Много лет назад, когда мы работали только с Брусникой и занимались их коммуникационным маркетингом, владелец компании Алексей Круковский сказал мне важную вещь: настоящий маркетинг у девелопера — это не коммуникация. Да, она значима, но главное — продукт.

С тех пор мы начали думать о том, как развивать продуктовые компетенции.

Продукт в девелопменте — вещь сложная. Он постоянно меняется, зависит от множества факторов: себестоимости, спроса, предпочтений и других условий. Поэтому путь был долгим и непростым.

Мы опирались на сильную аналитическую базу — изначально компания начинала с маркетинговых исследований. Постепенно мы подошли к продуктовому маркетингу. Несколько лет назад появилось специализированное подразделение — Центр архитектуры и продукта — и директор по продукту Оксана Сафронова.

Мы получили возможность разговаривать с девелоперами на их языке — языке схем, чертежей, мастер-планов, эскизов. Они его отлично понимают.

Со временем направление развивалось, и сегодня мы можем не только рассчитать потенциал земельного участка и сформировать его идеологию, но и нанести на эту идеологию брендинговые составляющие — нейминг, визуальные коммуникации, оформление стройки, продажи.

Более того, самостоятельно или с привлечением архитектурного бюро мы можем сформировать полноценную проектную документацию.

В целом, наша специализация — формирование понимания продукта. Поскольку Центр архитектуры и продукта не очень большой, мы не идем в проектирование рабочей документации. В таких случаях вместе с девелопером привлекаем архитектурное бюро — крупное, с десятками, а то и сотнями специалистов, которое и готовит всю документацию.

Однако ключевые вещи — как мы говорим, «ключи» продукта — мы всегда держим в своих руках.

Я очень рад и признателен Единому ресурсу застройщиков и Кириллу Холопику за то, что они взялись за эту тему, оцифровали и показали, что сегодня по ряду параметров мы занимаем лидирующие позиции в консалтинге по продукту. Ссылка на рейтинг.

Поздравляю всю команду GMK!

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Вот за кого хочется порадоваться — так это за богатых людей. И за тех, кто строит для них недвижимость.

Индекс стоимости элитной недвижимости достиг рекордного значения. За III квартал 2025 года он вырос на 6,5%, по сравнению с аналогичным периодом 2024 года — на 28%.

Альтернатив для вложений сейчас немного: иностранные рынки для нас закрыты, биржа подвержена высокой волатильности — во многом не из-за экономических, а из-за политических факторов. В золото все не вложишь — диверсифицировать все равно нужно.

Поэтому обеспеченные люди продолжают покупать недвижимость.

А учитывая, что благосостояние и интеллект прямо коррелируют, я бы на месте аудитории посмотрел на этот тренд повнимательнее и задумался…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Когда и надо, и хочется, но не получается…

Почитал отчет АКРА о жилищной сфере в РФ. Их основные тезисы:

◾️ Российский рынок недвижимости обладает значительным потенциалом роста, что обусловлено относительно низким уровнем обеспеченности населения жильем по сравнению со многими развитыми странами.

◾️ Актуальна также проблема ветхого и аварийного фонда: средний возраст жилья в РФ составляет порядка 37 лет, при этом на долю домов, построенных более 30 лет назад, приходится 60%.

◾️ Строительство и ипотека останутся драйверами экономики до 2030 года.

◾️ Начиная с 2028 года возможен рост объема ввода, и к 2030-му, по мере восстановления рынка, он может достичь 120,0 млн кв. м.

Все базовые предпосылки для развития строительного рынка есть. Нет инструментов — прежде всего, доступной ипотеки.

Если верить нашему чудесному Центробанку, весь следующий год он будет потихоньку снижать нам ставку, а в 2027-м рынок полетит.

Я думаю, логика будет такая: высокий спрос → ценовой гэп → новая ценовая реальность. К сожалению…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

В этом году мы достаточно сильно почувствовали, как меняется девелопмент в свете новых экономических вводных.

Имиджевые инструменты ушли на второй план, уступив место лидогенерирующим. Многие проекты стали делать in-house, поэтому качественных, проработанных, системных продуктов стало меньше.

Тем не менее, возможности сделать нашу отрасль сильнее есть всегда. Одна из них — обмен опытом.

И именно с этой целью мы организовали совместный онлайн-спринт с «Умным сердцем» и DUGA.

Будем делиться своими рабочими методами, которые приносят победы и награды на отраслевых конкурсах. Расскажем о трендах и нюансах, о которых никто еще никогда не говорил.

Интенсив пройдет с 5 по 7 ноября. Регистрируйтесь по ссылке: clck.ru/3Q34L5.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

О скидках и ценовой стратегии

Российская гильдия риелторов посчитала, что около 40% застройщиков в крупнейших мегаполисах РФ готовы в индивидуальном порядке предоставлять скидки 3%. 21,7% опрошенных заявили, что могут снизить цену на 4-6%.

Но это, конечно, не показатель… На самом деле заявления о том, что девелоперы готовы давать скидки, звучат регулярно.

По сути, такие скидки актуальны всегда, даже в периоды высокого спроса. Потому что это не столько инструмент стимулирования, сколько элемент ценовой стратегии.

Поэтому в реальность скидок верится с трудом. Когда у застройщика большой выбор квартир и обширная «шахматка», и он где-то показывает скидку — с высокой вероятностью она уже заложена в его ценовую политику.

Так что скидки существовали всегда — и в 2021,-м и в 2022-м, и в 2023 году. Просто они были индивидуальными: девелопер никогда официально не заявлял, что дает скидки всем, но по факту именно так и происходило.

Поэтому сказать что-то определённое по поводу нынешних заявлений сложно. Но очевидно одно: готовность девелопера идти на снижение цены ради заключения сделки сегодня значительно выше, чем раньше.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Как-то по нашему приглашению в Тюмень приезжал Олег Тиньков (ныне признанный иноагентом в РФ).

Это было в 2007 или 2008 году. Он тогда еще не был миллиардером, а уж тем более отщепенцем, который осуждает все, что делается в России.

Так вот, он мне сказал: «Все рейтинги — это полная херня. Кроме одного — денег».

И вот сейчас я смотрю рейтинг уверенности девелоперов, который составил Forbes. Вижу, что у ФСК выручка кратно меньше, чем у ПИК. Но почему-то ФСК на первом месте, а ПИК на втором…

И не то чтобы я однозначно поддерживаю мнение Олега. Но что-то в этом есть…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

«Нам нужна не доступная ипотека, а доступное жилье», — сказала вчера в Госдуме Эльвира Набиуллина.

Выражение конечно сильное. Вот только одно является следствием другого.

Насчет льготных программ я согласен: безадресная господдержка раскручивает цены. Нужна доступная рыночная ипотека. Тогда и жилье будет доступным.

Но вообще интересно конечно, как изменилось значение слов… Помните, недавно один деятель заявил, что спрос на строительство частных домов в этом году упал в 7–10 раз — но это не провал, а коррекция.

То же самое с ипотекой: «Рыночная ипотека постепенно оживает со снижением ключевой ставки», — заявила глава Банка России.

Может быть, и так… Но какими темпами? В сентябре ее доля в общей выдаче — 32% по количеству кредитов и 26% по объему.

Рынку это как мертвому припарки. Если бы льготной ипотеки не было, всем нам была бы крышка.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта