Когда и надо, и хочется, но не получается…

Почитал отчет АКРА о жилищной сфере в РФ. Их основные тезисы:

◾️ Российский рынок недвижимости обладает значительным потенциалом роста, что обусловлено относительно низким уровнем обеспеченности населения жильем по сравнению со многими развитыми странами.

◾️ Актуальна также проблема ветхого и аварийного фонда: средний возраст жилья в РФ составляет порядка 37 лет, при этом на долю домов, построенных более 30 лет назад, приходится 60%.

◾️ Строительство и ипотека останутся драйверами экономики до 2030 года.

◾️ Начиная с 2028 года возможен рост объема ввода, и к 2030-му, по мере восстановления рынка, он может достичь 120,0 млн кв. м.

Все базовые предпосылки для развития строительного рынка есть. Нет инструментов — прежде всего, доступной ипотеки.

Если верить нашему чудесному Центробанку, весь следующий год он будет потихоньку снижать нам ставку, а в 2027-м рынок полетит.

Я думаю, логика будет такая: высокий спрос → ценовой гэп → новая ценовая реальность. К сожалению…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

В этом году мы достаточно сильно почувствовали, как меняется девелопмент в свете новых экономических вводных.

Имиджевые инструменты ушли на второй план, уступив место лидогенерирующим. Многие проекты стали делать in-house, поэтому качественных, проработанных, системных продуктов стало меньше.

Тем не менее, возможности сделать нашу отрасль сильнее есть всегда. Одна из них — обмен опытом.

И именно с этой целью мы организовали совместный онлайн-спринт с «Умным сердцем» и DUGA.

Будем делиться своими рабочими методами, которые приносят победы и награды на отраслевых конкурсах. Расскажем о трендах и нюансах, о которых никто еще никогда не говорил.

Интенсив пройдет с 5 по 7 ноября. Регистрируйтесь по ссылке: clck.ru/3Q34L5.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

О скидках и ценовой стратегии

Российская гильдия риелторов посчитала, что около 40% застройщиков в крупнейших мегаполисах РФ готовы в индивидуальном порядке предоставлять скидки 3%. 21,7% опрошенных заявили, что могут снизить цену на 4-6%.

Но это, конечно, не показатель… На самом деле заявления о том, что девелоперы готовы давать скидки, звучат регулярно.

По сути, такие скидки актуальны всегда, даже в периоды высокого спроса. Потому что это не столько инструмент стимулирования, сколько элемент ценовой стратегии.

Поэтому в реальность скидок верится с трудом. Когда у застройщика большой выбор квартир и обширная «шахматка», и он где-то показывает скидку — с высокой вероятностью она уже заложена в его ценовую политику.

Так что скидки существовали всегда — и в 2021,-м и в 2022-м, и в 2023 году. Просто они были индивидуальными: девелопер никогда официально не заявлял, что дает скидки всем, но по факту именно так и происходило.

Поэтому сказать что-то определённое по поводу нынешних заявлений сложно. Но очевидно одно: готовность девелопера идти на снижение цены ради заключения сделки сегодня значительно выше, чем раньше.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Как-то по нашему приглашению в Тюмень приезжал Олег Тиньков (ныне признанный иноагентом в РФ).

Это было в 2007 или 2008 году. Он тогда еще не был миллиардером, а уж тем более отщепенцем, который осуждает все, что делается в России.

Так вот, он мне сказал: «Все рейтинги — это полная херня. Кроме одного — денег».

И вот сейчас я смотрю рейтинг уверенности девелоперов, который составил Forbes. Вижу, что у ФСК выручка кратно меньше, чем у ПИК. Но почему-то ФСК на первом месте, а ПИК на втором…

И не то чтобы я однозначно поддерживаю мнение Олега. Но что-то в этом есть…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

«Нам нужна не доступная ипотека, а доступное жилье», — сказала вчера в Госдуме Эльвира Набиуллина.

Выражение конечно сильное. Вот только одно является следствием другого.

Насчет льготных программ я согласен: безадресная господдержка раскручивает цены. Нужна доступная рыночная ипотека. Тогда и жилье будет доступным.

Но вообще интересно конечно, как изменилось значение слов… Помните, недавно один деятель заявил, что спрос на строительство частных домов в этом году упал в 7–10 раз — но это не провал, а коррекция.

То же самое с ипотекой: «Рыночная ипотека постепенно оживает со снижением ключевой ставки», — заявила глава Банка России.

Может быть, и так… Но какими темпами? В сентябре ее доля в общей выдаче — 32% по количеству кредитов и 26% по объему.

Рынку это как мертвому припарки. Если бы льготной ипотеки не было, всем нам была бы крышка.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Ну, точно. В салоне сказали, что дизтопливо было летнее. В Сибири, в ноябре #газпромнефть - отстой!

В чем смысл должности главного архитектора? Как человеку, занимающему этот пост, сохранить историческую ценность, и в то же время запрограммировать комфортную среду для людей?

Снимая Средалогию, мы почти всегда общаемся с очень интересными людьми — теми, кто хорошо понимает, как развиваются города, знают их исторический бэкграунд.

Иногда встречаются собеседники, которые видят ситуацию гораздо масштабнее. У них есть не только собственный взгляд, но и очень широкий кругозор и интересные компетенции.

Таким человеком является и архитектор Тимур Абдуллаев @ARCHINFORM, который занимал пост главного архитектора Екатеринбурга.

Мы поговорили с ним, когда снимали проект #Средалогия в этом городе. Конечно, все интервью не вошло в основной выпуск — мы использовали только несколько минут. Ну а теперь подготовили приложение к нему.

Я давно знаком с Тимуром. С ним всегда приятно беседовать, его очень интересно слушать. Поэтому рекомендую. Специальный выпуск уже на YouTube, в VK и на RuTube.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Государство все активнее вмешивается в дела торговые...

Магазинам хотят запретить наценки выше 15% и указывать цены в разных единицах измерения (за 1 кг и 100 г например).

Ограничение наценки где бы то ни было (кроме товаров, которые производят монополисты, и жизненно важных категорий вроде лекарств, хлеба, молока и т. п.) всегда приводит к одному результату. Мы это уже проходили.

Цена на такие товары все равно будет рыночная, вот только продавать их начнут не через магазины, а из-под полы, через обходные схемы. На современном рынке для этого даже больше возможностей — например, те же маркетплейсы.

Итог известен: дефицит и черный рынок. Поэтому любое ограничение рынка всегда ему вредит.

Как показывает практика, любое длительное субсидирование тоже в итоге выходит боком — хоть это и звучит парадоксально.

А вот что касается унификации цен — я считаю, это правильная история. Магазины стали хитрить и указывать цены не за 1 кг, а за 100 г… Да еще и эти упаковки не по 1 кг, а по 900 г.

На первый взгляд кажется, что не так-то дорого. Но только на первый… И вот этого, конечно, быть не должно.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Решил сформулировать свою позицию относительно того, что происходит с налогами.

Вчера стало известно, что правительство предложило снижать порог доходов для уплаты НДС поэтапно: c 2026 года он составит 20 млн руб., с 2027-го — 15 млн руб., с 2028 года — 10 млн руб. Повышение НДС до 22% — вопрос уже решенный.

Что хочу сказать.

1. Все предприниматели, будь то владельцы огромных корпораций или микробизнесов, должны платить налоги. Вопросов нет.

2. Повышение налогов — это всегда плата за некомпетентность правительства. Какие бы аргументы о вынужденности этой меры нам не приводили.

То, что нас ждет, — это крайне негативная мера.

В России очень мало талантливых предпринимателей.

Людей, которые сделали бизнес с нуля и вывели его на федеральный уровень, всего несколько десятков. К сожалению, существенная часть из них уехала.

Я считаю, что государство, которое смотрит в будущее, должно делать все, чтобы людям хотелось заниматься бизнесом. Не обязательно большим. Пусть это будет маленькая кофейня, мастерская по ремонту обуви, фабрика по производству мебели…

И государство должно делать все, чтобы это было возможно и интересно для людей (в том числе с точки зрения налогов).

Сейчас я этого не вижу. Правительство перекладывает свою некомпетентность на предпринимательскую среду.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта