Самые интересные публикации этой весны

Вот и наступило лето-2024, которое, вероятно, принесет много перемен в девелоперский бизнес. И пока все ждут, как будут развиваться события, предлагаю вспомнить, какой была весна-2024. Собрал ссылки на самые интересные, на мой взгляд, публикации.

Про льготную ипотеку:

▪️О рентабельности льготных программ для банков
▪️Что делать девелоперам в отсутствие льготных программ
▪️Почему девелоперы будут держать цены до последнего

Про ситуацию на рынке с цифрами:

▪️Почему застройщики выводят новые проекты несмотря на снижение спроса
▪️Что будет с рынком после 1 июля
▪️Как долго может расти рынок и что ждет нас в перспективе 5–10 лет

Про #сценарии_жизни:

▪️Когда покупка квартиры становится более выгодной, чем аренда
▪️Почему я не хочу покупать квартиры детям
▪️Как может разрешиться ситуация с малогабаритными квартирами

Про то, что мы делаем в GMK:

▪️Почему в России так много архитектурного фастфуда — Архитительный выпуск GMKTalks
▪️В чем трудность монтажа GMKTalks — подборка спецвыпусков
▪️Город, в котором грамотно и логично выстроен процесс развития — кейс о работе над проектом в Дербенте

Про деньги в девелопменте и не только:

▪️Можно ли ограничить прибыль девелопера
▪️Какие налоговые изменения могли бы привести к глобальным изменениям
▪️Почему я снимаю шляпу перед российской налоговой службой

Если что-то пропустили — рекомендую ознакомиться.

Еще пять лет назад, до ковидной истории, желание сотрудника переехать в другой город фактически означало увольнение. Ни наша компания, ни другие технически (и главное, наверное, психологически) не были готовы к тому, что человек может выполнять свои задачи (причем на достаточно хорошем уровне), находясь в другом городе.

Ковид все расставил на свои места. Есть в этом и плюсы, и минусы. Я все же считаю, что работа в офисе более эффективна. Зато мы можем закрывать вакансии сотрудниками из разных регионов, и нам гораздо проще найти человека с нужными компетенциями за те ресурсы, которые мы предлагаем.

Мир поменялся, и сейчас я даже затрудняюсь сказать: в скольких городах работают наши сотрудники. Мы научились эффективно с ними работать. Это непросто, это требует дисциплины: и в целом в компании, и главное — непосредственно у самих коллег.

Тем не менее, мы понимаем, что очное общение необходимо, оно:

▪️формирует культуру компании;
▪️позволяет людям пообщаться.

Поэтому два раза в год мы проводим Открытые недели, когда практически 100% сотрудников съезжается в наш базовый офис в Тюмени.

Эту неделю мы будем работать вместе как единая команда (а не просто как разрозненные специалисты), проводить корпоративные мероприятия и просто по-человечески общаться.

Буду рассказывать и, возможно, показывать.

На прошлой неделе произошло одно важное событие, которое я из-за высокой концентрации событий — не пропустил, но обошел вниманием.

Мэр Тюмени Руслан Кухарук стал врио губернатора ХМАО.

Я всю жизнь прожил в Тюменской области. С 2005 года я плотно связан с девелопментом. И я бы хотел сказать, что и в городе Тюмени, да и в целом в области, создана реально уникальная среда, в которой может развиваться девелопмент.

Судите сами:

▪️Брусника, «Страна девелопмент», «ЭНКО» и другие тюменские компании сегодня являются эталонными с точки зрения динамики развития, стиля, продукта. Куча urban-туров приезжает к нам, чтобы посмотреть на эти проекты.

▪️В Тюмени есть «Этажи», которые являются крупнейшим в России агентством недвижимости.

▪️В Тюмени работаем мы, работают другие консалтинговые компании, которые далеко шагнули за рамки города.

И это не случайно. Этому благоприятствовала среда, которая создавалась годами, в том числе и благодаря чиновникам.

Мне сложно сказать, какие именно шаги повлекли такое бурное развитие региона. Но я полагаю, что администрация Тюмени и правительство Тюменской области имеют представление о том, по каким законам и принципам развивается девелопмент.

Они на прямом контакте с девелоперами, они понимают их и слышат, и в своей административной работе создают условия, при которых девелоперы делают интересные проекты, активно их развивают и агрессивно наращивают строительный потенциал.

Я поздравляю Руслана Кухарука. Считаю, ХМАО действительно повезло в этом отношении — как повезло в свое время и Москве с нашим губернатором, и Екатеринбургу, и Кургану — ведь это все люди, которые сформировались как руководители на нашей земле.

Судя по всему, российские девелоперы начали отказываться от англицизмов в брендинге. Видел, что ПИК анонсировал новый ЖК «Среда на Лобачевского» — рядом со своим же Vangarden.

Откровенно говоря, обилие названий на английском языке всегда несколько раздражало меня — я видел, насколько перегружены проекты, особенно столичные, подобного рода наименованиями.

Но с точки зрения девелопера это придавало некую элитарность и продвинутость и проекту, дополнительный шарм, делало его в глазах потребителя чуть дороже.

Хотя, с другой стороны, нейминг премиального проекта «Лаврушинский», который делает SMINEX, ничем не уступает названиям с использованием англицизмов.

Мы в компании делали много брендинговых проектов, в том числе давали имена на латинице, но только там, где это было по тем или иным причинам уместно.

Я считаю, что разработчик всегда должен понимать, насколько название релевантно проекту, истории того места, где он находится, девелоперу, который его делает. И именно это ключевое.

Хотя, конечно, на мой взгляд, названия проектов, находящихся в России, должны быть либо на кириллице, либо легко понимаемы и произносимы теми, кто не знает английского языка. Это, наверное, логично и правильно. И я уверен, что за этим будущее.

А вы что думаете?

Наше #GMKTalks in the Show потихоньку уходит в народ. Четвертый, «Архитительный выпуск», набрал уже почти 90 тысяч просмотров, причем без особых усилий по продвижению.

Периодически мы получаем запросы обсудить ту или иную тему в рамках шоу. Но мы все-таки консалтинговая компания, а не продакшн-студия, и не можем делать много полноценных выпусков (таких, которые мы делали по риэлторам, по КРТ, по продукту, по архитекторам) в год. Их будет до шести — зато они будут отборные, очень глубокие и интересные.

Но параллельно мы запускаем новый лайтовый формат, в котором мы будем обсуждать только одну и достаточно узкую тему.

Сегодня вы увидите релиз первого спецвыпуска, который мы называем «Средалогия». В этом выпуске я выступаю соведущим, а основное исследование делает наш арт-директор Диана Жданова.

В нем мы поговорим о набережных, вернее о том, как девелоперы интегрируют их в свои жилые комплексы:
▪️что это дает (причем не только в разрезе комплекса, но и в масштабах города);
▪️какие хорошие примеры есть на рынке;
▪️почему это нравится людям;
▪️почему эта тема будет развиваться.

И мы уже сняли еще один выпуск, но пока я не буду раскрывать его тему.

Данные спецвыпуски #Средалогия ищут партнеров, чтобы мы могли подсвечивать все хорошее, светлое и так необходимое девелоперам, чтобы становилось больше интересных, серьезных проектов, которые формируют позитивные #сценарии_жизни людей. Если вам это интересно, напишите продюсеру шоу Елизавете Артамоновой: @Elizaveta_Artamonova.

Самый востребованный формат ИЖС

В нашем портфеле все больше проектов, когда девелопер выходит за периметр города и начинает строить индивидуальные жилые дома и загородные квартиры.

Но самый востребованный и эффективный формат, на мой взгляд, это проекты, в которых сочетаются и малоэтажные многоквартирные, и индивидуальные жилые дома или таунхаусы. Спрос на них растет.

При подходе к таким проектам есть свои сложности. Например, с МКД все ясно: ты берешь выбытие за последние несколько лет и понимаешь рынок в этой локации: структуру квартир, стоимость реализации, себестоимость строительства — и можешь даже построить финмодель.

С загородными историями все гораздо сложнее. Информационная база еще не накоплена, статистика не отражает реальную жизнь (очень много самостроя и ввода от несистемных застройщиков).

Поэтому такие проекты требуют очень аккуратного, очень творческого подхода к определению емкости рынка и выбытия при заданной цене.

Тем не менее, как показывает аналитика того же ВТБ, потенциал спроса очень высокий: до 460 тыс. домов в год.

Это большая цифра, сейчас такого предложения, безусловно, нет. И это тот голубой океан, куда можно смотреть девелоперу.

Единственной неразрешенной проблемой остается социальная инфраструктура, которую очень сложно тянуть, если у тебя ИЖС. Потому что плотность и доходность невысокая относительно МКД, а затраты на школу или детский сад сопоставимы с городской.

Но в целом мы видим рынок, он интересен, проектов много, подход к ним — творческий.

Что же, Сбербанк поднимает ставку по ипотечным кредитам (+1,5 п.п.). Вероятность повышения ключевой 07.06.24 приближается к 100%. Сегодня суетный день, завтра напишу свои мысли почему…

Завтра день Х

7 июня, как вы знаете, будет заседание ЦБ по ключевой ставке. И если честно, чем ближе к этой дате, тем больше я настораживаюсь.

Я четко осознаю, что банки обладают более серьезной информацией об экономической ситуации, поскольку их аналитические департаменты мониторят ситуацию и могут прогнозировать логику поведения Центробанка.

И тот факт, что стоимость ипотеки растет, а доходность по вкладам во многих банках уже достигает 18% годовых, говорит о том, что рынок, вероятнее всего, готовится к еще одному повышению ключевой ставки.

Пожалуй, оно и понятно. В апреле инфляция ускорилась на 0,5% по сравнению с мартом. Окончательных цифр по маю еще не видел, но там тоже что-то около 0,5%.

Это все очень далеко от целевого показателя ЦБ. Соответственно, он будет продолжать попытки охладить рынок.

Я, конечно, надеюсь, что ставка останется на прежнем уровне. Но только потому, что надежда умирает последней 😂

А какие мысли у вас?

Посмотрел данные ЦБ по эскроу-счетам за I квартал. Объем поступлений — 1 трлн рублей. Это почти вдвое ниже рекордного IV квартала (там был 1,9 трлн), но выше результатов того же периода 2023 года (0,8 трлн).

Наполняемость эскроу-счетов является одним из важных показателей девелоперского рынка. От этого напрямую зависит, по какой ставке будут выдаваться средства на проектное финансирование.

Если на эскроу-счетах денег нет (условно), то ставка рыночная. При ключевой в 16% рыночная ставка может вылетать к 20%, а может быть, и более. А если наполнение эскроу-счетов хорошее, то ставка более интересная.

Сейчас ставка проектного финансирования составляет 6,9%. Я считаю, это очень хорошие условия, девелопер может развивать свой бизнес.

По данным того же ЦБ, сейчас это покрытие составляет примерно 85%, а в ближайшее время снизится до 80%. Это не критический показатель, но важно держать руку на пульсе.

Сейчас сложно предугадать, как будет развиваться история после 1 июля. Но я полагаю, что покрытие будет падать. Тогда ставка начнет расти, что будет серьезно давить на маржу девелопера.

Поэтому девелопер должен прилагать все усилия, чтобы наполняемость эскроу-счетов была выше или сопоставима с объемом проектного финансирования, который он получает в моменте. Хотя, конечно, после 1 июля это будет сделать крайне сложно.

Что ж, мы все лажанулись с прогнозами. Пока 16% (хотя с допущением дальнейшего повышения). Продолжаем наблюдать.

«Кризиса не будет. Будет небольшое охлаждение ипотечного рынка», — говорит нам Марат Хуснуллин.

«Перегрева не будет. Мы несколько сейчас ограничим ипотеку, будет несколько меньше выдана ипотека… Посмотрим, как пройдет 2024 год. Если будет что-то не хватать, будем принимать дополнительные меры», - подчеркнул Хуснуллин.

В нашей стране не принято перечить власть имущим, поэтому и я не буду. Я очень надеюсь, что все пройдет по обозначенному им сценарию.

Однако простая математика говорит о следующем. По данным Центробанка, выдача ипотеки в апреле 2024 года составила 460 с небольшим млрд рублей:
▪️рыночная — 110 млрд;
▪️Семейная — 170 млрд;
▪️так называемая льготная ипотека — остальное.

Получается, что с 1 июля примерно 170-180 млрд в месяц (или 35-40% от общей выдачи ипотеки) под вопросом.

Конечно, девелоперы и банки предпримут компенсирующие мероприятия, которые позволят увеличить долю рыночной ипотеки — всякого рода программы, рассрочки и другие инструменты.

Но все же потеря 35-40% выдачи — это очень существенный объем. Соответственно, я бы не назвал то, что нас ждет, легким охлаждением рынка. Скорее, это хороший, ледяной, бодрящий душ.

А вы что думаете по этому поводу?

Неделька была — мама не горюй. Но #пятничный_анекдот по расписанию.

Ипотека — это все яйца в одной корзине, причем за эти яйца вас держит банк.

Интересный вопрос получил от подписчика: «Лет через 100 что Вы хотели бы прочитать о себе в Wikipedia?»

Отвечаю.

Лично я вообще не хочу, чтобы через сто лет что-либо обо мне было написано в «Википедии». И я объясню свою позицию, почему.

Обычно те люди, которые остаются в историческом контексте, — исторические личности, выдающиеся деятели в той или иной сфере — они по отношению к своим детям, к своим семьям — полные мудаки.

Потому что все силы они направляют на другое: на политическую деятельность, бизнес, профессию, науку — все что угодно. И мне это совершенно не импонирует.

А вы что думаете?

Не разделяю. Эпатаж любой ценой и борьба за оскары на фестивалях не мое… https://news.1rj.ru/str/brusnikacompany/2647

Иногда продукты рождаются из болей и потребностей самого предпринимателя. Не говорю, что это происходит всегда. Но так бывает.

Поясню. У меня была боль: мероприятий в сфере девелопмента, которые потенциально были мне интересны, становилось все больше. А я не успевал их отслеживать и регулярно узнавал о том или ином форуме или вебинаре постфактум, когда он уже прошел.

Так появилась идея собрать анонсы мероприятий рынка недвижимости в одном месте, чтобы их было проще отслеживать.

Мои коллеги создали телеграм-канал, в котором публикуют краткую информацию о таких мероприятиях, условия, ссылки и все, что может пригодиться для участия. Я подписался. И вам рекомендую.

И, кстати, добавить в канал свое мероприятие тоже можно. Для этого напишите в бот: @nedviga_events_bot.

За последние дни Мишустин и Мутко упомянули, что с 1 июля обновленную семейную ипотеку смогут получить семьи с детьми в малых городах России и в тех регионах, в которых спрос на жилье остается низким.

Напомню: малыми считаются города с населением до 50 тысяч. Стимулирование развития стройки в таких населенных пунктах — инициатива нужная и полезная.

Однако, на мой взгляд, несколько наивно предполагать, что компания из миллионника начнет строить в городе в 50 тысяч жителей (если, конечно, он не попадает в агломерацию этого миллионника и по факту является каким-то удаленным районом).

Во-первых, там нет спроса на значительный объем жилья — а крупные девелоперы, даже региональные, привыкли к объему 50 тысяч метров квадратных с плюсом. Во-вторых, там ценник принципиально другой. А рассчитывать на то, что в этих малых городах появятся девелоперские компании, также наивно.

На мой взгляд, именно в этих малых городах нужно стимулировать государственно-частное партнерство: когда, допустим, государство берет на себя инфраструктуру, а девелоперы строят в небольших объемах — 50-60 тысяч на весь город, то есть один квадратный метр на человека.

А можно ли стимулировать строительство в малых городах за счет только дешевой ипотеки — не уверен.

С другой стороны, меры, которые правительство предпринимало для поддержки отрасли в последние 4 года, были очень эффективны. Посмотрим, как будет развиваться эта инициатива.

А вот здесь вот я уже окончательно теряю логику.

С 11 июня ВТБ вдвое увеличивает первоначальный взнос по льготной ипотеке.

Зачем? Ведь 30 июня программа заканчивается. Эти 19 дней что-то решают?

Понимаю, что такие крупные системы, как ВТБ, ничего не делают случайно, но логику понять не могу — почему бы не доработать на прежних условиях до конца месяца?

Я прям в затруднении.
Какие мнения?

Андорра — новая точка на карте наших проектов. Хоть не так далеко как Таиланд.