Региональные рынки: такие похожие и такие разные

Сегодня мы часто слышим тезисы о том, что на рынке жилья кризис, девелоперы продают активы, в том числе земельные участки. Но фокус в том, что на эти участки есть покупатели и их немало. Многие компании продолжают расширять географию деятельности. Кризис случится тогда, кода таких желающих не будет.

Как региональные рынки отличаются друг от друга по базовым показателям - объясняет ув. Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов

Предложение
Если на текущий объем предложения смотреть не как на число квартир в экспозиции, а как на остатки, то сегодня в городах миллионниках не проданными на этапе строительства остается более 25 млн. кв. м. И этот показатель, после отмены льготной ипотеки, не снижается. Мы видим постоянную ротацию, появление новых проектов. Их стало меньше, но относительно снижения продаж, инвестиционная активность остается высокой.
Больше всего квартир в Москве, что логично. Но вот дальше сюрпризы: в Екатеринбурге больше квартир на рынке чем в Санкт-Петербурге. В Тюмени ассортимент шире большинства городов миллионников.
Более того, если мы посмотрим сколько квартир в городе на 1 жителя, то Тюмень на 1 месте. Далее – Краснодар, Екатеринбург, Ростов-на-Дону. Жители этих городов выиграли от широчайшего ассортимента.
Но там, где выигрыш покупателей – там сложности для продавцов. На здоровом рынке рост предложения должен происходить на фоне широкого спроса. Если этого нет, темпы продаж не позволяют продать остатки в разумные сроки. Нижний, Питер, Москва, Волгоград – города, где соотношение продаж и предложения хорошее. Наиболее проблемные рынки – Самара, Красноярск.

Спрос
Ежемесячно в городах миллионниках продается около 1 млн. кв. м или 4-5% от остатков. Это ниже среднемесячных показателей последних лет, но не так, чтобы сильно. Но объем продаж в городах отличаются кратно. Так продажи в Екатеринбурге:
• Лишь в 4 раза меньше Москвы
• Лишь в 1,5 раза меньше СПб
• В 2,5 раза больше Казани
• В 4 раза больше Нижнего Новгорода
Если мы посмотрим, сколько сделок заключается в относительных величинах (на 1000 жителей), то здесь у нас 4 лидера: Тюмень, Екатеринбург, Краснодар, Ростов-на-Дону. Высокий оборот очень важен для рынка. Он формирует широкий опыт улучшения жилищных условий именно на первичном рынке.
Но высокий оборот невозможен при высокой цене. Поэтому мы часто говорим, что разумные цены – это очень важная характеристика таких городов как Екатеринбург, Тюмень. Доступная цена — это фактор конкурентоспособности города за человеческий капитал. Высокая цена в городе, который по своему качеству жизни не в лидерах, становится стимулом продать квартиру и переехать в Москву, Сочи или другой город. Высокая цена ограничивает приток в город новых жителей. Хорошая конкуренция и сбалансированная цена в городе, то что обеспечивает долгосрочное и устойчивое развитие рынка жилья и в конечном счете города.

(презентация к выступлению Михаила Хорькова на форуме «Город. Человек. Будущее»)

Семейную ипотеку будут резать

Последнее время в СМИ все более сообщений о том, что для многодетных снизят ставку по семейной ипотеке до 4%. Но это не значит, что будет больше продаж, потому что для семей с одним ребенком ставка может вырасти до 12%.

В последние месяцы участникам рынка недвижимости начали все чаще напоминать о социально-демографическом приоритете программы «Семейная ипотека». Льготы должны работать на повышение рождаемости, а не на продажи компактных студий и однушек. Это верное утверждение. Но потенциальные изменения в программе - урезание расходов. Семейная ипотека была запущена почти 8 лет назад, и времени для того, чтобы соотнести ее с демографическими целями было в избытке. Но об этом заговорили лишь в 2025.

По данным последней переписи населения в России 15,2 млн. домохозяйств имели детей в возрасте до 18 лет. Большинство из них (8,4 млн) – домохозяйства с одним ребенком. Около 5 млн. – с 2 детьми и только 1,8 млн. с тремя и более. Не всем из них доступна семейная ипотека, ключевой отсекающий фактор, введенный чуть более года назад – возраст ребенка до 7 лет. Ранее такая ипотека была также доступна семьям с 2 детьми до 18 лет.

Очередной повод для того чтобы заявить - торопитесь, скоро все изменится. И судя по продажам последних месяцев, он работает.

@REBURG

Дал комментарий для радио РБК и Игната Бушухина о том, что не стоит ждать дефицита предложения.
Текущий объем стройки на рекордном уровне, а у компаний сохраняются резервы для дальнейшей ротации предложения на случай оживления спроса.

@REBURG

Соотношение распроданности и строительной готовности на российском рынке жилья продолжает сползать вниз. Показатель находится ниже уровня в 70%, а его динамика сигнализирует о наличии потенциальных рисков не только для девелоперов, но и для банков.

По данным ЕИСЖС на начало октября 2025 года было продано 32% квартир в строящихся домах, строительная готовность которых составила 46%.
Отношение распроданности к строительной готовности упало до 0,689. Это минимальный показатель за все время наблюдений.
Распроданность квартир на этапе ввода в эксплуатацию в 2023-25 гг остается в стабильном диапазоне: 70-80%. Показатель сентября 2025 – 73%. Основу этого показателя формируют дома, которые застали этап «высокого рынка» 2023-24 гг.

В ближайшее время обновим визуализацию с данными по крупнейшим рынкам РФ.

@REBURG

В дополнение к данным о соотношении распроданности и строительной готовности – график по проектам, введенным в эксплуатацию. Видим, что уровень распроданности на вводе в 2023-25 году снизился относительно предыдущих лет, но не сильно. Проблем для банков по проектному финансированию нет.

Если в 2025 году проекты вводятся в эксплуатацию с очень большими остатками непроданных квартир, то это свидетельство неэффективности проекта, а не рыночных проблем и ограничений. У большинства девелоперов был достаточный период высокого спроса (2023-24 гг.) для того, чтобы выполнить минимальные планы по продажам и закрыть долги перед банком вовремя. Но 2026 год уже покажет, кто по-настоящему силен и был эффективным продавцом в момент низкого рынка.

@REBURG

Ситуацию с показателями распроданности квартир комментирует ув. Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов

Если мы посмотрим на показатели распроданности квартир к моменту сдачи дома в эксплуатацию, то данные за 2025 год в целом по стране не вызывают серьезных вопросов. Уровень чуть ниже предыдущих лет, но не критично. Объекты, сданные в эксплуатацию в сентябре 2025 года, были проданы на 73%. Несмотря на сложности с продажами в последний год, большинство девелоперов не испытывает сложностей с достройкой проектов и обслуживанием кредитов.

Основные риски связаны с объектами, которые запускались в работу в 2024-25 гг. По многим из них темпы строительных работ ниже, наполнение эскроу невысокое, в том числе из-за того, что продавцы были вынуждены использовать компромиссную рассрочку в условиях неработающей рыночной ипотеки.
Соотношение распроданности и строительной готовности быстро падает на большинстве крупных рынков. В числе аутсайдеров – Краснодарский край, Челябинская область, Красноярский край. Системные проблемы отсутствуют на столичных рынках. Все хорошо с соотношением строительства и продаж в Нижнем Новгороде.
Но это не заслуга местных участников рынка - если строить очень мало, то и проблем с продажами не будет.

В сентябре 2025 объем общий выдачи ипотечных кредитов незначительно вырос к предыдущему месяцу, за счет рыночных программ. Объем предоставленных кредитов по льготной ипотеке не увеличился. Впрочем, в сентябре 2025 года по льготным программам было выдано на 17% больше, чем годом ранее. А рост выдачи по семейной ипотеке составил около 50%.

Такое увеличение фиксируется на фоне длительной дискуссии о будущем семейной ипотеки и возможной дифференциации ставок в зависимости от числа детей в семье. Все это подстегивает спрос на программу, особенно со стороны покупателей с одним ребенком.

@REBURG

Дмитрий Прокофьев, обращает внимание на «ноготочки», как маркер потребительского спроса. У нас есть интересное наблюдение по Екатеринбургу на эту тему.

Мы регулярно собираем данные по рынку офисов, систематизируя в том числе предложения по аренде в бизнес-центрах. В предыдущие 5-7 лет многие объекты класса В и С активно дополнялись сопутствующими услугами. Офисные пространства заполняли те самые «ноготочки», салоны красоты, косметологические, массажные кабинеты и прочие услуги от мелких предпринимателей. Выживаемость такого бизнеса всегда была не высокой. Но за последний год стало заметно больше объявлений от тех, чей эксперимент не взлетел. Это видно и по предложению «готового бизнеса», и по бьюти-остаткам интерьера. Допускаем, что рынок и спрос на разные услуги меняется, но это больше похоже на то самое «охлаждение экономики» и ее «структурную трансформацию».

@REBURG

Дополнение к вчерашнему тезису о том, что рост предложения, в условиях стагнирующего спроса, больно бьет по экономике большинства проектов.

В последние месяцы продажи в Екатеринбурге в абсолютном выражении вернулись к показателям прошлых лет. Но в относительных (% от числа остатков) – они в 2 раза ниже.

Поэтому, когда мы говорим о том, что продажи на рынке Екатеринбурга вернулись к средним уровням прошлых лет – это правда.
Когда продавцы указывают на то, что темп продаж снизился в 2 раза – это тоже правда.

Презентация к выступлению на онлайн-дискуссии ЕРЗ «Итоги III квартала 2025 на рынке недвижимости». 👇

@reberg_ekb

Базовые показатели развития рынка жилья Екатеринбурга по итогам 3 кв. 2025 года.

@reburg_ekb

Данные Сбера по ПФ подтверждают информацию о том, что несмотря на снижение запусков новых проектов, активность девелоперов остается высокой. Особенно на фоне невысоких продаж. Это противоречит распространенному тезису о будущем дефиците новостроек. Есть исключения, но для большинства рынков такой проблемы не существует. 👇

Ключевая ставка снизилась на 0,5%, но на рынке печаль…

ЦБ РФ скорректировал текущее видение по движению ключевой ставки в следующем году, в очередной раз предупреждая всех участников рынка о том, что быстрых перемен не будет.
Мы собрали последние прогнозы ЦБ РФ по максимальной среднегодовой ставке. Надежда на лучшее будущее cдвигается, но оно наступит.

@REBURG

Льготные ипотечные программы должны стать адресными?

Ранее Минфин ставил цель снизить долю льготных ипотечных программ до 25% к 2026-2027 гг:

«Снижение доли льготных программ до 25% не должно произойти сиюминутно, мы видим горизонт — 2026-2027 годы. Если сейчас взять и отменить меры поддержки — плохо будет всем»

После отмены массовой льготной ипотеки, широко звучала мысль о том, что льготы на рынке ипотеки будут адресными. Именно так сегодня представляют «семейную ипотеку», и именно она сегодня тянет лямку рынка новостроек. Казалось бы, когда ключевая ставка снизится, рыночная ипотека должна стать основным инструментом продаж. Но пока в это не верят.

Т-банк прогнозирует, что ключевая ставка снизится до 10% в конце 2026 года. При этом рынок жилья в следующие годы продолжит ехать на льготных программах. По мнению Т-банка в 2026 году на них придется 70% сделок, а в 2027 – 66%. Ранее близкие пропорции давали аналитики ДОМ. РФ.

Массовая, адресная, семейная, твоя!

@REBURG