​#прожилье

В российской политической традиции принято уделять повышенное внимание так называемым «вводам жилья». Если они растут - то, стало быть, все в стране колосится, а отрасль - успешно справляется с вызовами времени. А вот если падают, то непорядок и кадровые выводы. И поэтому их внимательно считают и, для пущей надёжности, пересчитывают. А потом пишут отчеты и выпускают пресс-релизы о проделанной работе.

Вместе с тем, с экономической точки зрения, ввод жилья - это в целом неинтересная и бесполезная метрика. По крайней мере, для целей принятия решений. Все самое важное в экономике к моменту ввода жилья уже давно произошло - решение застройщика о запуске проекта принято, строительные работы выполнены, арматура куплена, добавленная стоимость создана, ВВП вырос, квартиры проданы. В общем, анализ «вводов» - это что-то из разряда вскрытия в медицине. Можно многое узнать - как жил пациент, был ли он хорошим человеком, от чего умер, да и вообще любопытно - какие там у него внутри запчасти. Но вот вылечить уже не получится. Вот также и с «вводами жилья».

Куда более полезными являются следующие два индикатора рынка жилищного строительства:

1️⃣ Соотношение продаж строящегося жилья и запуска новых проектов (наши заокеанские друзья называют это “new home sales vs housing starts”)

2️⃣ Соотношение запуска новых проектов и ввода в эксплуатацию (housing starts vs housing completions).

С расчетом первого показателя есть проблема - Росреестр публикует только часть необходимых данных и мы видим только количество заключённых ДДУ и то - раз в год. А продажу квартир в новостройках после ввода в эксплуатацию вообще не видим (хотя, информированные источники говорят что таких квартир не осталось и все давно продано). А вот второй показатель мы посчитали на данных наш.дом.рф - на графике внизу. Несколько комментариев и выводов:

‼️С начала 2020 года запущено на 26% меньше проектов, чем введено в эксплуатацию - 37.4 и 50.8 млн метров жилья соответственно;

‼️Для того, чтобы до конца года «перегретый» первичный рынок вернулся в «зелёную» зону, коэффициент «запуск/ввод» должен держаться на уровне 150% до конца года. Это позволило бы увеличить объём строящегося жилья с текущих 92.0 до 116.1 млн метров. Но этого даже близко не наблюдается.

‼️Разумным решением в такой ситуации является прекращение стимулирования спроса и масштабная поддержка предложения, стимулирующая запуск новых проектов - субсидирование процентной ставки по кредитам застройщикам, снижение барьеров для запуска новых проектов. Но события, к сожалению, пока развиваются в противоположном направлении.

‼️Есть и хорошие новости - похоже что рентабельность в жилищном строительстве продолжит бить рекорды ещё пару лет. И лендлордам тоже хорошо - стоимость земельных участков под застройку довольно быстро растёт в цене. Плохо только налогоплательщикам и покупателям, но это дело житейское.

PS - в ближайшие пару дней проанализируем - как соотносится запуск новых проектов и ввод жилья в разрезе регионов, различных типов населённых пунктов и групп застройщиков. Ну и развеем пару популярных мифов, конечно же.

Stay tuned! 🤘

Россияне смогут получать сведения о недвижимости в личном кабинете на портале госуслуг

Правительство РФ расширило функционал единого портала госуслуг для получения сведения о недвижимости, сообщили во вторник в пресс-службе кабмина.

Среди сведений, которые будут отображаться в личном кабинете, – вид объекта недвижимости и его назначение, дата ввода в эксплуатацию, кадастровый номер и кадастровая стоимость, площадь помещения и его основные характеристики, размер доли в праве собственности. Информация будет загружаться из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и будет доступна пользователям для ознакомительного просмотра.

@wearestroyka

📌 Требования к трудовому стажу. Наемный работник (upd 20.04.2021)

Кто из банков рассматривает общий стаж менее 1 года
1 мес - Ипотека 24, МКБ
3 мес - АК Барс банк, ТКБ, Уралсиб.
6 мес - Металлинвестбанк и Росбанк ДОМ (если это первое место работы), Татсоцбанк.
От 12 мес - остальные банки. Хотя Абсолют может индивидуально посмотреть и меньший стаж.

Кто из банков рассматривает стаж на последнем месте менее 6 мес:
от 1 мес - Ипотека 24 и МКБ (без условий), ВТБ и СМП банк (если пройден испыт.срок или его нет), Росбанк (если не менялась сфера деятельности + пройден или нет испыт.срока).
от 3 мес - Сбербанк, Газпромбанк, Уралсиб, ТКБ, Банк Открытие, Абсолют банк, Совкомбанк, АК Барс банк, Банк Дом РФ, Юникредитбанк, Райффайзенбанк (если нет испыт.срока)
от 4 мес - Зенит, ПСБ, Альфа-банк, Металлинвестбанк, Банк СПБ,
от 6 мес - остальные банки.

Если клиент зарплатник банка, то требования к стажу могут быть меньше с индивидуальным рассмотрением. Уточняйте в банке.

@ipotekahouse #полезное

Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко поручил региональному правительству ужесточить требования к строительству жилых комплексов, противоречащим существующим градостроительным нормативам. Теперь ограничения высотности коснутся даже объектов с утвержденными несколько лет назад градостроительными документами. Под удар попадает мегапроект ГК «ЦДС» в Новосаратовке, рассчитанный на 4,5 млн кв. м жилья. Новые требования могут сократить эту площадь почти на 1,8 млн кв. м, из-за чего застройщик рискует потерять десятки миллиардов рублей прибыли. Компания уже начала возводить дома первой очереди и открыл в них продажи. Если новые правила будут приняты, то потенциально проблемы могут возникнуть у группы ЛСР по строительству 1 млн кв. м на территории бывшего аэродрома Ржевка (страт этого проекта девелопер откладывает несколько лет).

“Жизнь как раз в том и заключается, чтобы 7 раз упасть и 8 раз подняться.”
- Пауло Коэльо

Привет.

Главные новости банков за 19 апреля https://clck.ru/UPMf3

Ты должен знать:

1. «... акция протеста в среду перечеркивает годами выстраиваемые властью конструкции о противостоянии неких либералов и каких-то государственников. Нет больше никого. Теперь есть только те, кто считает, что убивать можно, и те, для кого это немыслимо» @сталингулаг
...
МВД призвало россиян воздержаться от участия в несогласованных акциях.
Россияне призывают МВД ознакомиться с 31 ст. Конституции РФ.

2. «Мосгорсуд указал, что в материалах дела о признании ФБК экстремистской организацией содержится гостайна»
Фильм-расследование о дворце официально признан разглашением государственной тайны. Нужно было сразу так и делать, а то Ротенберга зачем-то кривляться заставили
@сталингулаг

3. Олигарх Дерипаска написал, что в России 80 млн. бедных, а потом удалил пост.
Я не олигарх, мне проще.
Поэтому зафиксируем.
18 млн. с доходами ниже МРОТ - это не бедные. Это нищие.
Ещё примерно 60 млн. живут на 15-30 тыс. рублей. Это бедные.
Вот такая сверхдержава. @prof_preobr

4. «Путин призвал эффективно использовать каждый рубль в экономике.»
Кого он постоянно призывает?
...
Парадокс: большинство граждан, верящих в царя, живут без царя в голове. @mikhail_bakh

5. Страны, обогнавшие РФ c 2009 по 2019 гг. по ВВП (ППС) на душу населения*
Латвия
Литва
Малайзия
Панама
Польша
Румыния
Сейшелы
Турция
Хорватия
* Данные Всемирного банка и МВФ
...
Средняя зарплата в 2013-м году – $940, в январе 2021 года - $650

5. Как гласит проктологическая мудрость - у говна нет национальности.
@mikhail_bakh

7. в нашем возрасте сложно понять что у тебя упало: самооценка, давление или серотонин. @zabuivchiva

8. Девочка: доброе утро
Женщина: доброе блять утро
@saut333

Вставай. Отличного дня!

​Руководитель агентства недвижимости со своим же собственным именем в интервью изданию АСН-информ рассказал о том, есть ли тренд на рост количества переуступок в Санкт-Петербурге. Процитируем:

"Срок строительства жилого дома обычно около 2 лет. Те люди, кто покупал квартиры в 2020 году планируют продавать их в 2022. Поэтому в 2022-2023 году ждем выхода на рынок частных инвесторов. Льготная ипотека скорее повлияет на покупку, чем продажу, ведь распространяется она на покупку квартиры у застройщика, а на переуступку нет.

Обычно инвесторы продают квартиры со скидкой около 10%, но далеко не все могут купить ее. Предлагаю разобрать на примере: инвестор купил квартиру у застройщика за 8 млн рублей, продает ее по переуступке за 12 млн. Чтобы не платить 13% налога, скорее всего, инвестор попросит занизить сумму в договоре до 8 млн (сумма покупки). Для покупателя это означает, что придется поискать еще 4 млн рублей наличными, а учитывая, что большая часть квартир сейчас покупается с ипотекой и первым взносом в 15%, то у клиента должно быть почти 1,8 млн рублей первого взноса и еще 4 млн рублей для покупки переуступки. Если же у него нет этих дополнительных 4 млн рублей, то уступку купить он не сможет.

Есть безопасный вариант, который мы используем у себя в агентстве, а именно предлагаем увеличить стоимость квартиры на размер налогов. Получается, 12 млн - 8 млн = 4 млн - это налоговая база, от нее 13% = 520 тыс рублей делятся на 2 стороны сделки. В итоге стоимость квартиры составляет 12 млн 260 тыс рублей, когда у застройщика подобная квартира стоит 13.5 млн. Сейчас всплеска числа уступок мы не наблюдаем. На мой взгляд, конкуренция может появиться только после отмены ипотеки с государственной поддержкой".

Интересная математика и логика заслуживающая внимания. Автор уверен, что квартиры будут расти и дальше? Не факт. Мы считаем, что далеко не все. Наше мнение такое: постепенно перестанут дорожать, а потом и начнут дешеветь квартиры в «человейниках» гетто, расположенных за КАД и в старых советских спальных районах на окраинах. Как только этот тренд зафиксируется продажи квартир там примет лавинообразных характер, что ускорит маргинализацию. Это же будет еще одной причиной, которая позволит ускорить редевелопмент центральных районов города: перевозить людей, которые выберут «любое, лишь бы отдельное» станет легче.

Подпишитесь на @dwellercity

Обманутые дольщики как бы есть, но их как бы нет.

Замминистра финансов Алексей Моисеев на круглом столе в Госдуме по переходу на проектное финансирование:

Мы сейчас уже видим проблему обманутых дольщиков Это наш долг перед гражданами, безусловно. Но и это проблема, которая по своей сути осталось в прошлом. То есть мы должны гражданам за те проблемы, которые были в прошлом.

Гендиректор Фонда защиты прав дольщиков Константин Тимофеев на круглом столе комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям:

У нас сегодня в зоне предбанкротного мониторинга 2,7 млн кв. м недвижимости. При этом угроза появления новых обманутых дольщиков сохранится в ближайшие 2-2,5 года, пока строительная отрасль полностью не перейдет на проектное финансирование.

Tekta Group вошла в ТОП-10 крупнейших по выручке девелоперов Москвы

🏆 По оценке портала Dataflat, девелопер занял 8 место по итогам I квартала 2021 года. Рейтинг был составлен на основе данных Росреестра, ключевым показателем стал объём выручки от розничных продаж в границах «старой» Москвы.

📈 За 3 первых месяца 2021 года компания реализовала 380 лотов площадью более 24 тыс. кв. м. Общая выручка составила 7,9 млрд рублей.

Почему покупатели предпочитают квартиры в Tekta Group?
✅ Компания специализируется на качественных ЖК бизнес- и премиум-класса в «старой» Москве;
✅ Уделяет особое внимание развитию общественных пространств и благоустройства;
✅ Каждый проект Tekta Group уникален:

🏡 EVER. Дзен-сады для медитаций и восстановления сил, лужайки для йоги и детские игровые маршруты и современные МАФы из натуральных материалов;

🏡 NOW. Собственная набережная Москвы-реки для общения, прогулок и игр;

🏡 ENITEO. Уникальный вид престижного Академического района столицы с общественной панорамной террасой на 39 этаже;

🏡 SPIRES. Собственные террасы от 11 до 160 кв. м с видом на Кутузовский проспект и московские панорамы, а также развитые общественные пространства из современных и экологичных материалов.

🙋‍♀️Быстрее, выше, сильнее! Tekta Group фокусируется на потребностях своих клиентов, создавая уникальные по архитектуре и характеристикам проекты, и готовится к покорению новых вершин. ⛰

Самые популярные платёжные системы кредитных карт в странах мира.

Вице-премьер Алексей Оверчук поручил Росреестру и, в частности, его руководителю Олегу Скуфинскому принять «срочные меры, обеспечивающие системный подбор и назначение на руководящие должности в системе Росреестра лиц, обладающих необходимым опытом работы и профильным образованием, и исключающие возможность появления на этих должностях людей, не обладающих этими качествами».

Банки могут увеличивать ставки по уже выданной ипотеке

Такими заголовками пестрили СМИ неделю назад, вчера мои подписчики обратили пристальное внимание не эту публикацию, поэтому не могу не отреагировать.

Весь этот ажиотаж вокруг темы начался с цитаты преподавателя ВШЭ, консультанта по финансовой грамотности Марии Абрамовской 👆🏻, где она утверждает: банки вслед за ростом ключевой ставки поднимут проценты по уже выданным кредтам.

Однако важно помнить: изменять ставку по уже выданной ипотеке банк вправе только в меньшую сторону, увеличивать ее в одностороннем порядке кредитор не имеет права, за исключением предусмотренных договором и законом случаев: дефолт, девальвация валюты или другие форс-мажоры, отказ заемщика от обязательного страхования, решение суда, с согласия заемщика. А также если вы подписали договор, где оговаривается изменение ставки по вашему займу в случае роста ключевой.

Но вы ведь внимательно читаете важные бумаги и на переменные процентные ставки не идете, так ведь 😉?

@novostroyman

Это, блять, налог на зарубежный туризм какой-то.
Сначала сдай тест на коронавирус, чтобы выехать. Потом по приезду тест. Теперь узнаю, что 01 мая россиян, прибывающих из-за рубежа, обязали дважды сдавать тест на коронавирус. Как итог только за тесты нужно заплатить 7,5 тыс. рублей
Не знаю, может так и надо. Медикам виднее.
Но почему никого не волнует, что ты вакцинировался уже. Я уж не говорю, что тестирования при внутреннем туризме у нас нет. Наверное, вирус только между странами передаётся🤷‍♂️

"Наша амбициозная цель строить ежегодно 120 млн кв. м жилья никуда не делась", - заявил Путин.

⚡️⚡️Экономическая часть ежегодного послания Президента России Владимира Путина Федеральному Собранию: вторая часть

★ Будет приняты законы по финансовой ответственности бизнеса по ликвидации экологических катастроф
яркий пример такой катастрофы - разлив топлива Норникеля
★ В городах с острой проблемой качества воздуха будет внедрена система квотирования выбросов (на первой очереди 12 крупных индустриальных городов)
★ В течение месяца будут представлены дополнительные меры поддержки малого и среднего предпринимательства, в том числе снижение налоговой нагрузки и закупки со стороны крупного бизнеса и госкомпаний;
★ Несырьевым экспортерам должны быть сняты все ограничения по валютному контролю
★ Будет разработана программа поощрения тех, кто вкладывает дивиденды внутри страны, а не выводит
★ Региональные и муниципальные бюджеты получат поддержку:
- весь коммерческий долг (обычно это дорогие банковские кредиты), превышающий 25% собственных доходов, будет замещен государственными бюджетными кредитами (дешевыми)
добавлю от себя, от этой инициативы пострадают мелкие региональные банки, аффилированные с правительством или мунипалитетом, обычно они кредитовали под высокую ставку местные бюджеты, также на рынке региональных и мунипальных финансов последние два года активничал банк ФК Открытие - потенциально он может потерять большую часть процентного дохода
- выданные бюджетные кредиты регионам на борьбу против Covid19 будут реструктурированы, их срок будет продлен до 2029 года
- регионам будут предоставлены инфраструктурные кредиты под 3% годовых на 15 лет - на эту программу будет направлено 500 млрд руб: такие кредиты будут распределятся по принципу "чем меньше было долгов у региона, тем большую сумму он получит"

▫️первая часть
📍выступление продолжается, оставайтесь с @MarketOverview

Путин сегодня в послании призвал увеличить ввод жилья до 120 млн. кв. метров в год.

Вы будете смеяться, но в послании 2007 года Путин призывал увеличить ввод жилья до 130 млн. кв.

⚡️⚡️Экономическая часть ежегодного послания Президента России Владимира Путина Федеральному Собранию: третья часть - про газ и туризм

★ Население будет освобождено от платы за подведение газа от трубопровода до населенного пункта
★ Корпорация ДОМ РФ будет выдавать кредиты застройщикам по ставке 3-4% годовых
★ Из Фонда национального благосостояния будут выделены средства на опорные магистрали
например, скоростная автотрасса М-12 Москва - Казань, её продление до Екатеринбурга - проект должен быть завершен за 3 года;
★ Будет запущена программа льготных кредитов на строительство и реконструкцию гостиниц и другой туристической инфраструктуры на срок 15 лет под ставку 3-5% годовых
пилотные проекты: Шерегеш (Кузбасс), Яхтенкий курорт в Балаклавской бухте (Крым), туристические локации Алтай и Калининградской обл, Таруса, Палех, Муром, города Поволжья и Тихоокеанского побережья, Старая Русса, Кавказские Минеральные Воды, Кисловодск
★ будет введена электронная виза для въезда иностранных туристов, как было во время Чемпионата мира по футболу в 2018 году - оформление будет занимать 4 дня

▫️первая часть: про социальные выплаты населению;
▫️вторая часть: про ответственность бизнеса и региональные бюджеты

@MarketOverview

ДИНАМИКА ВВОДА ЖИЛЬЯ УСКОРЯЕТСЯ В УСЛОВИЯХ ДЕЙСТВУЮЩЕЙ ПРОГРАММЫ ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКИ

По данным Росстата в марте повышательная динамика жилищного строительства (в квадратных метрах) увеличилась - рост темпов ввода жилья в годовом сопоставлении стал еще заметнее: 19.8% гг vs 10.8% гг в феврале. За 1кв2021: +15.4% гг.

Также статистическое ведомство пересмотрело вверх показатели 2020 года: с 80.6 до 82.2 млн. м2 (с -1.8% гг до +0.2% гг), таким образом годовая динамика стала положительной

Ажиотажный спрос на недвижимость, который подпитывается пока еще повсеместно действующей программой льготной ипотеки, которая будет скорректирована в июле. На данный момент на рынке присутствует дисбаланс спроса и предложения, выливающийся в продолжающийся рост цен. Наращивание темпов ввода жилья может несколько уменьшить эту динамику, но далеко не во всех регионах строители реагируют на рост спроса увеличением предложения.

​#немешкиворочать

Первым героем нашей новой рубрики станет омбудсмен по нацпроектам в сфере градостроительной политики Елена Киселева. Со страниц Российской Газеты она рассказывает нам о судьбе «малых российских застройщиков» - тернистой и полной лишений. Вчитайтесь в эти полные боли строки:

☠️«Только каждый десятый из малых российских застройщиков сумел получить проектное финансирование на заявленную сумму. Об этом свидетельствуют данные опроса руководителей 104 небольших строительных компаний из 57 регионов, который был проведен аппаратом омбудсмена по нацпроектам в сфере градостроительной политики Елены Киселевой. Данные исследования говорят о том, что проектное финансирование доступно в основном крупным застройщикам, отмечает Киселева. "Уже сейчас надо вносить изменения в критерии допуска застройщиков к проектному финансированию" - считает она».

‼️Ну а теперь приступим к рассказу - как обстоят дела на самом деле. Что такое «малый застройщик» - науке точно неизвестно. Впервые этот термин появился в 2018 году в рамках масштабной PR-кампании, направленной против реформы долевого финансирования. Помогло не сильно, но термин остался и в определённых кругах пользуется популярностью. Для целей наших изысканий предлагаем в качестве критерия использовать жилую площадь проектов в стадии строительства - до 10 тыс метров (это 1-2 средних многоквартирных дома). Погнали!

🏗На начало 2020 года на долю «малых застройщиков» приходилось 4.85% от общего объёма строящегося жилья - 5.2 из 107.5 млн метров. А на 1 января 2021 года их доля составила 4.79%, снизившись на шесть сотых процентного пункта. Пока не похоже на катастрофу, правда?

📈Теперь давайте посмотрим на соотношение «housing project starts/completions», про которое писали вчера. В среднем по больнице за 2020 этот показатель составил 68%, а у «малых застройщиков» - 76% (см диаграмму внизу). Это значит, что они справлялись с задачей запуска новых проектов и привлечения финансирования не менее успешно, чем их собратья по цеху;

📈Еще одна метрика из этой же серии. Соотношение объёма новых проектов, и портфеля на начало 2020 года. В среднем по отрасли - 26.3% (28.3 и 107.5 млн метров соответственно), у «малых застройщиков» - 42.5% (2.3 и 5.2 млн метров). «Малые застройщики» запускают новые проекты в полтора раза чаще, чем их коллеги по цеху - непохоже что «проектное финансирование доступно в основном крупным застройщикам».

Мораль:

‼️По итогам перехода на проектное финансирование «малые застройщики» сохранили долю рынка, и обеспечили более высокие темпы обновления портфеля, чем в среднем по отрасли.

‼️«Малые застройщики» - искусственная и выдуманная категория, которая не требует специальных мер поддержки. Фокус на сегменте, который обеспечивает меньше 5% от совокупного предложения, только отвлекает внимание от настоящих проблем.

‼️Телефонные опросы омбудсмена по нацпроектам в сфере градостроительной политики Елены Киселевой - так себе метод экономических исследований. Не рекомендуем злоупотреблять.

‼️Читайте классику. Роман Кристофера Бакли «Здесь курят» расскажет вам все, что нужно знать об отраслевых лоббистах. Впрочем, мы это уже рекомендовали ранее.

Президент РФ Владимир Путин заявил, что граждане страны не должны платить за подводку газа напрямую к границе земельного участка, это должно сделать государство.

"Немало российских семей живет в населенных пунктах, к которым уже подведены газовые сети, но их дома доступа к газу до сих пор, по непонятным для людей причинам, не имеют, вроде вот она труба, а газа в домохозяйстве нет. Прошу правительство совместно с регионами разработать четкий план газификации таких домохозяйств и поддерживаю здесь инициативу "Единой России", а именно: за подводку газа непосредственно к границе земельного участка в населенном пункте люди платить не должны", - сказал Путин в ходе оглашения послания Федеральному собранию. @ria_realty

После послания президента губернатор Ленобласти Александр Дрозденко сообщил, что уже готовятся документы для выпуска инфраструктурных облигаций под масштабный проект на территории бывшего аэродрома "Ржевка" от ГК "ЛСР". Облигации выпустят со сроком погашения в 10−15 лет.

На месте бывшего аэропорта застройщик построит более одного млн кв. м жилья, четыре школы (3 тыс. мест), девять детских садов (2 тыс. мест), поликлинику и станцию скорой помощи.

Между правительством Ленобласти и "ЛСР" уже заключено соглашение о выкупе построенных школ и детсадов по программе "Соцобъекты в обмен на налоги".

Президент объявил, что строители смогут получать деньги через инфраструктурные облигации под 3−4% годовых от Дом. рф.

Прекрасный материал о льготах на строительство ( и не только) на Медузе 😂