ССЫЛКА НА ЭФИР!

🗓 Дата: 11 декабря 2025 г.
⏰ Время: 11:00 МСК

Незаконная аренда на ИЖС становится законной.
Новости на рынке загородной аренды. «Федеральный закон № 127-ФЗ»

Что делать владельцам частных домов на землях ИЖС и ЛПХ прямо сейчас, чтобы не лишиться доходов?

Обсудим в ПРЯМОМ ЭФИРЕ с моей гостьей Юлией Ратниковой - эксперт по сертификации отелей. Руководитель проектов компании, главный эксперт. ЭК-01299. ООО «АртХотелПро». С 2023 года развивает отели, рестораны и туристические объекты по всей России. Дадим четкий план действий на ближайшие месяцы.

Новые реали арендного бизнеса на ИЖС и «Федеральный закон № 127-ФЗ» : как легализовать гостевой дом и не потерять бизнес».

👉 ССЫЛКА НА ЭФИР

СООБЩЕСТВО IPM|LAB Лаборатория Девелопмента

Вызов принят: от заброшенного завода к эффективному производству. Интереснейший кейс.

Только что получили от наших партнеров по-настоящему интересную и комплексную задачу. Делюсь, потому что это вызов 💪

Что имеем: Большой промышленный актив во Владимирской области — фабрика, которая когда-то выпускала телевизоры, холодильники, стиральные машины. Но уже больше 10 лет она не работает. Оборудование устарело, время остановилось. Классический «спящий гигант».

В чем суть задачи: Нужно провести полный анализ этого «наследства»: от цехов и коммуникаций до котельных и оставшихся мощностей. А затем — главное — найти для этой площадки новую жизнь.

Наша цель — не просто констатация фактов, а создание работающей бизнес-стратегии.

Нужно определить самую эффективную бизнес-модель, основанную на анализе спроса на продукцию, которую потенциально можно здесь выпускать.

Два больших блока работы:

Технический аудит и ревизия. Что реально можно использовать? Какие площади требуют только косметического ремонта, а какие — полной реконструкции или даже реновации? Оценим состояние «железа» и «артерий» завода.

Экономика и стратегия. Это мозговой центр проекта. Требуется:
Изучить рынок, спрос, конкурентов.
Выбрать группу (или группы) товаров, которые имеют перспективу и которые можно производить именно в этой локации.

Просчитать, какая модернизация и какое новое оборудование потребуются.
Оценить объём необходимых инвестиций на запуск.

На выходе должен быть четкий и детальный план — бизнес-стратегия развития этой площадки. С фокусом на самые эффективные направления производства. И, конечно, с понятной финансовой моделью, которая будет состоять из двух ключевых фаз:

а). Затраты на строительство, реконструкцию и подготовку.

б). Выход на плановую мощность и коммерческая эксплуатация.

Очень масштабно, междисциплинарно и по-настоящему интересно. Именно такие задачи, где нужно соединить инженерию, анализ рынка и финансовое моделирование в единое работающее решение, зажигают по-настоящему.

Буду делиться мыслями в процессе. Если у вас есть опыт работы с подобными активами или идеи — буду рад обсудить в комментариях!

ЭФИР ЧЕРЕЗ 1 ЧАС✅ ССЫЛКА 👆

Когда я готовил для Вас материалы - программу обучения «Продукт, которого не было», мне пришлось проанализировать огромный массив сделок, объектов и документов по ФЗ-214: от схем работы с участком до судебных разбирательств с дольщиками.
И после этой работы с разбором всего, что влияет на успех или провал ЖК, я увидел одни и те же ошибки в каждом проблемном проекте.

🔥 Делюсь с вами главными из них:

Ошибка 1: Продавать квадратные метры
Когда застройщик выходит на рынок с мыслью «просто построить и продать», он начинает:
1. Самоутверждаться объемами и темпами.
2. Доказывать, почему его «квадрат» лучше.
3. Бороться с синдромом «товарного склада».

Но покупателю не нужны ваши ГОСТы и технологии. Он покупает не метры, а новую жизнь, статус, решение своей проблемы. А вы ему предлагаете бетон и утеплитель.

Ошибка 2: Уйти в юридическо-строительные дебри
Мы забываем, что покупатель — не эксперт по 214-ФЗ. Типичная фраза: «Предлагаем студии с отделкой по ДДУ с эскроу-счетами».У клиента сразу вопросы: что такое эскроу? И что я на самом деле покупаю — бумагу или будущую квартиру?
Нужно говорить на языке выгод, а не статей федерального закона.

Ошибка 3 (самая критичная): Забыть, что мы создаем ПРОДУКТ
Как сказал один из экспертов: «Когда мы проектируем ЖК, мы конкурируем не только с другими стройками. Мы конкурируем со старым центром, с арендой, с мечтой об отдельном доме».

Никто не хочет вкладывать миллионы в риски. Все хотят понятное, безопасное, перспективное решение. Поэтому в вашем проекте должна быть идея, история, четкий портрет того, кто и зачем тут будет жить. Чтобы покупатель получил не коробку, а уверенность, статус и рост стоимости.

Но на самом деле, таких ошибок не три.

А вы знали, что есть 150 критериев, влияющих на выбор покупателя? Понимаете, из чего состоит успешный продукт и бренд в девелопменте? Знаете, какую задачу вы на самом деле решаете для клиента? И как, зная это, продавать в 3 раза быстрее, тратя вдвое меньше на рекламу? Или как получить кредит по ставке 5,5%?

Все эти вопросы — часть одной системы. И я разобрал каждый из них в деталях в программе «Продукт, которого не было».

Полный доступ к программе уже открыт для партнеров и участников Лаборатории Девелопмента. Осталось 3 дня, чтобы заянть свое место.

И ГЛАВНОЕ ❗️ Доступ к Лаборатории открыт еще 3 дня. Следующая возможность появится только через месяц ❗️

ЖМИ И ПРИСОЕДИНЯЙСЯ! 👉 Я В ДЕЛЕ

Резюме прямого эфира с Юлией Ратниковой. Новости на рынке загородной аренды. «Федеральный закон № 127-ФЗ»
С 1 сентября в РФ стартовал эксперимент по легализации гостевых домов, построенных на землях ИЖС. Незаконная аренда на ИЖС становится законной.

Что важно сейчас:
✅ Срочно до конца года — упрощенный порядок регистрации (только фото фасада, без техпаспорта).
✅ Через реестр ФСА «Гостеприимство» — подача как физлицо через Госуслуги.
✅ Риски: проверки Роспотребнадзора уже идут, штрафы за нелегальную деятельность.

Суть эксперимента:
• Можно легализовать дом до 15 комнат (не более 30 гостей).
• Доступ к Островку, Яндекс.Путешествиям и туроператорам — только с ID из реестра.
• Сейчас регионы подключаются неравномерно: Краснодарский край, Ставрополь, Крым — уже работают.

Важно! Продуктовый подход девелопера: «композиционная история» — продажа легализованных объектов с управляющей компанией; деньги «сразу пошли».

Что дальше:
Пилот продлится до конца 2027 года, но после 2025 года требования могут ужесточиться.

Совет: проверьте свой ВРИ (вид разрешенного использования) и подавайте заявку, пока действуют упрощенные правила.

👉БОЛЬШЕ ИНФОРМАЦИИ
IPM | LAB Лаборатория Девелопмента

Представил себе сколько человек читает мой канал. Ведь нас уже больше 900 человек. Здесь - это иконки, а за каждой стоит человек и целая жизнь. Представил, если собрать всех вместе, то это будет огромный зал, наполненный энергией.

В следующем году, я хочу для своих подписчиков провести открытое «живое» мероприятие, чтобы мы собрались вместе. Строители, земельные юристы, инвесторы. Ведь у каждого есть свои ценности, миссия. И самое важное, когда эти ценности совпадают. Тогда рождается нечто большее, чем мы сами. У кого-то есть земля, но он не знает что делать, у кого-то есть земля и деньги, он не знает как сделать хороший проект, ищет надежных подрядчиков, кто-то ищет землю, у кого-то есть деньги и он хочет вложить в интересный проект.

Наша сила в том, что вместе мы можем создавать настоящие уникальные объекты, для достойной жизни людей.

Вместе мы бы превратили наши знания, опыт, компетенции в настоящие проекты с глубоким смыслом - это то, рождается при совпадении ценностей, — это не просто сумма нас, гораздо больше. Это новая сущность. Сообщество. Опора. Живой организм, который может поддержать каждого своего члена и совершить то, что одному не под силу: создать проект, вдохновить город, изменить к лучшему даже маленький уголок мира.

Моя ценность — создавать такое пространство, где я делюсь своим опытом и видением, где мы все общаемся и помогаем расти друг другу. Не физическое, пока — смысловое. Где можно отыскать смыслы и увидеть, что другие тоже в пути. Что я не один со своими поисками.

И я очень хочу, чтобы однажды это поле из слов и иконок обрело голоса, улыбки, рукопожатия.

Чтобы мы не просто читали строки, а увидели глаза, стоящие за ними. Чтобы поняли: наше совпадение в главном — это не случайность. Это выбор. И это — начало большой совместной истории.

Поэтому я продолжаю писать, пока что здесь, строчка за строчкой, мысль за мыслью. А там, глядишь, и до общего зала рукой подать. Ведь когда девятьсот человек смотрят в одном направлении — даже если это направление внутри себя — они уже вместе. А значит, всё возможно.

Кто в деле?

Бывает у вас такая ситуация, когда нужно срочно получить информацию, а спросить не у кого? Какие есть варианты? Залезть в Google. Там, наверное, можно почитать что-то полезное. А если вам нужен контакт человека, который выполнит конкретную работу, и вы хотите быть уверены на 100% в результате?

У меня недавно была такая история. Одна моя слушательница, Светлана, обратилась ко мне с казалось бы сложным вопросом: помочь выйти на вице-губернатора и разобраться с вопросом КРТ по одному из земельных участков.

Знаете, если бы я не проработал столько времени в комиссии по ИЖС общественного совета Минстроя, не руководил комитетом Российского Союза строителей по малоэтажному жилищному строительству (который я возглавлял 13 лет), не участвовал в создании, запуске малоэтажного жилого комплекса, разработке ипотеки для ИЖС и проектного банковского финансирования — наверное, я бы не смог помочь.

Но в данном случае мы просто обменялись контактами, и через несколько минут Светлана уже разговаривала с помощником вице-губернатора. Её вопрос был решён, точнее, было получено чёткое направление движения — что и как делать.

В этом и есть огромная ценность нашего профессионального сообщества. Вы не просто получаете доступ к базе знаний — вы получаете прямые контакты и поддержку от практиков, которые являются лучшими в стране в своём деле. Я собирал эту команду 13 лет, и каждый эксперт проверен временем и реальными проектами.

Наш экспертный совет — это живая сеть специалистов, закрывающих все ключевые направления: юрист, земельный юрист, адвокат, градостроитель, проектировщик, архитектор, сметчик, технадзор, кадастровый инженер, финансовый аналитик, маркетолог, эксперт по упаковке бренда, рекламе, продажам, управлению персоналом, строительными процессами, а также по инвестициям и строительной экспертизе.

👉Это значит, что для любой задачи, от земельного спора и проектирования до привлечения инвестиций и запуска рекламной кампании, у вас будет «свой» проверенный специалист высшего уровня, которому можно доверить решение вопроса.

Вся эта мощь доступна по подписке в нашем закрытом сообществе «Лаборатории девелопмента» — для тех, кто действительно хочет расти, развиваться и настроен серьёзно!

И ГЛАВНОЕ ❗️ Доступ к Лаборатории открыт еще 1 день. Следующая возможность появится через месяц ❗️

👉 ЖМИ И ПРИСОЕДИНЯЙСЯ!

Следующее окно возможности откроется только через месяц. Успейте получить доступ к сообществу, которое решает проблемы за несколько минут, а не недель поиска.

ДРУЗЬЯ, У НАС ОСТАЛОСЬ ТОЛЬКО 3 МЕСТА НА НОВОГОДНИЙ МАСТЕРМАЙНД 18.12.25. ВСТРЕЧАЕМСЯ В ПИТЕРЕ ✅

Сегодня провел эфир в ЗАКРЫТОМ канале Лаборатории Девелопмента. О чем говорили?

Всё, что меняется на рынке загородной недвижимости: земля, законы и аренда

Если вы думаете о переезде за город, покупке участка или инвестициях в недвижимость — садитесь поудобнее. Правила игры кардинально меняются, и эти изменения коснутся всех: от владельца шести соток до крупного девелопера.

Главный тренд: Государство наводит порядок. Эпоха хаотичной «упрощёнки», септиков и скважин уходит в прошлое. На смену приходит плановая комплексная застройка с инфраструктурой.

1. Землю могут изъять. Серьёзно.
Самое жёсткое нововведение — трёхлетний срок на освоение участка. Закон уже вступил в силу с 1 марта 2025 года.

Кого касается? ВСЕХ. Для новых участков срок отсчитывается с покупки, для уже имеющихся — с 1 марта 2025.

Что будет, если проигнорировать?
1. Сначала — крупный штраф (от 20 тыс. до 1.5% кадастровой стоимости).
2. Если и после предписания ничего не делать, с марта 2028 года участок могут изъять.

Вывод: Земля перестаёт быть «подушкой безопасности», которую можно купить и забросить. Это актив, который нужно осваивать. Владение пустующим участком становится экономически невыгодным и рискованным.

2. Аренда на ИЖС становится легальной. Но по правилам.

Полулегальная сдача дач и домов в аренду туристам уходит в прошлое. С 1 сентября 2025 года стартует федеральный эксперимент по легализации гостевых домов в 18 регионах.

Что это даёт? Теперь можно на законных основаниях сдавать свой жилой дом (или его часть) как гостевой. Это открывает возможности для малого бизнеса.

Совет: Если планируете этим заниматься, проверьте вид разрешённого использования (ВРИ) своего участка и подавайте заявку по упрощённой процедуре, пока действует эксперимент.
Это большая победа для рынка: легализация принесёт деньги в бюджет, защитит права гостей и хозяев, а также поднимет качество услуг.

3. «Дачная амнистия» в Подмосковье заканчивается. Вся страна — на очереди.
Московская область стала полигоном для новых федеральных стандартов ИЖС, которые через несколько лет распространятся на всю Россию.

Что меняется? С 2026 года для новых собственников участков под ИЖС/садоводство обязательным становится получение и строгое соблюдение Градостроительного плана (ГПЗУ).

Что в ГПЗУ? Все отступы, этажность, процент застройки, красные линии. Если построили дом с нарушениями — кадастровый инженер не подпишет техплан, и Росреестр не зарегистрирует объект. Дом останется «самостроем».

Новые стандарты будущего:

- Приоритет комплексному развитию территорий (КРТ) с центральными коммуникациями. Лозунг властей: «Нет сетей — нет ИЖС».

⁃ Запрет на межевание крупных земель (3Га) на мелкие участки (менее 30 соток).

⁃ Требования к минимальной площади дома, единому архитектурному стилю, обязательному благоустройству.

⁃ Строительство будет вестись через проектное финансирование и эскроу-счета (они уже обязательны для ИЖС с марта 2025).

Что делать?
Рынок частного домостроения взрослеет и структурируется. «Голубым океаном» для девелоперов становятся не разрозненные участки, а комплексные проекты — Малоэтажные жилые комплексы (МЖК) по ФЗ-214. Это инструмент, который позволяет работать в новых реалиях: привлекать банковское финансирование, строить инфраструктуру и создавать качественные поселения, а не набор домов.

Для частных лиц: покупать участок «на авось» теперь опасно. Необходимо тщательно проверять ГПЗУ, наличие подведённых коммуникаций в рамках КРТ и реалистично оценивать свои силы по освоению земли в сжатые сроки.

Время хаотичной застройки закончилось. Наступает эра планового, безопасного и комфортного загородного жилья.

*P.S. Материал основан на анализе последних законодательных изменений, включая ФЗ №307-ФЗ, ФЗ №127-ФЗ и законопроекта об эксперименте в Московской области.

Запись в ЗАКРЫТОМ канале по подписке 👋

👉СМОТРИТЕ ЗАПИСЬ

РАЗБЕРЕМ, СОБЕРЕМ, УПАКУЕМ И ПОСЧИТАЕМ
«Есть участок, но не знаю, с чего начать”. Мы недавно провели опрос среди Вас, дорогие мои читатели. Благодарю всех, кто нашел время заполнить анкету 🙏

Мы получили честные ответы о том, с чем вы сталкиваетесь в работе и чего ждете от профессионального сообщества.

Вот главные боли и запросы, которые назвали участники:

🔥 ТОП-5 проблем:
- “Есть участок, но не знаю, с чего начать” (40% ответов)
- “Боюсь юридических рисков и согласований” (40%)
- “Не могу найти надежных подрядчиков и партнеров” (40%)
- “Нет готовых финансовых моделей и шаблонов документов” (35%)
- “Хочу масштабироваться, но нет стратегии” (30%)

Друзья, мы с архитектором Михаилом Корси и Евгений Кузьменко - экспертный совет IPM|LAB.
Решили сделать совместный разбор проекта. Что такое разбор? Первые три человека, которые напишут «у меня есть проект».

Что вы получите:

🔹Аудит проекта
🔹Архитектурную концепцию
🔹Градостроительный потенциал
🔹Финансовую модель

Мы с Михаилом и Евгением сделаем разбор, упаковку, финансовую модель проекта. Объясним все подробно. Это бесплатно.

В работу берем ПЕРВЫЕ-3 проекта. Пишите в комментариях «У меня есть проект».