Я искренне верю: качество жизни определяется качеством моих целей. Завтра начинается с фокуса, который я выбираю сегодня. Но цель без чёткого плана — всего лишь мысль. Все вроде понятно, но что делать конкретно - не ясно.

Поэтому я делюсь с вами методом, который использую сам и помогаю выстраивать другим. Успехи, неудачи, потери…все это я проходил. От построения передовой компании, до рейдерского захвата и банкротства.

Я делюсь с вами главным: если
хотите другого завтра, начните с правильного фокуса сегодня. Всё остальное приложится.

Это точно не для всех! Только для тех, кто, как и я когда-то, стоит на перекрёстке: с одной стороны — желание выстроить гармоничную, осмысленную жизнь, с другой — амбиция построить сильную, растущую компанию. Их можно и нужно совмещать, превратив в единую систему развития. Как?

Не знаете, с чего начать? Это абсолютно нормально. Начнём с самого важного вопроса. Спросите себя: Какая у меня сейчас главная цель? В чём мой фокус — на себе как личности или на строительстве компании? Или, может быть, оба вектора требуют ясности?

Мои личные цели. Я хочу создать сообщество, которое будет доступно каждому и где любой, самый сложный вопрос найдёт поддержку, сопровождение и понимание. Я хочу строить красивые, качественные, современные проекты для комфортной загородной жизни людей.

Здесь я делюсь своими знаниями, подходом, который поможет выстроить и личный рост, и рост вашего дела в одной стратегической картине. И верю в Вас, мои дорогие читатели 🙏

Какие у Вас цели на 2026 год?

Как продавать земельные участки с отменой дачной амнистии в Московской области в 2026 году. Комплексное развитие территорий (КРТ) и риски строительства без проектной документации

Вопрос от Ольги:

«Я подбирала участки для клиента и нужно было именно в коттеджном поселке готовые участки, я смотрела это было все равно в зоне КРТ. Столкнулась с тем что это что там уведомление подать нельзя его просто никто не это не примет Это не единичный случай, так по всей Московской области продают. Я покупаю этот участок, а потом я должна по «дачке», как они говорят, по дачке, вы локализуете документы. Если ее отменяют и делают вот то, о чем вы говорите, как это будет выглядеть?»

К сожалению, конечный-то покупатель всего этого и знать не может, а недобросовестные участники рынка этим пользуются. Я просто думаю, что еще, в законопроекте сказано, что с момента вступления в силу он действует, а обратной силы не имеет. То есть те, кто получил собственность до… Вступление закона в силу имеет право поставить дом на учет по «дачной амнистии». Им ГПЗУ не выдавался, собственникам они стали ранее до вступления закона в силу, и у них еще есть шанс в рамках дачной амнистии что-то поставить на учет.

⁃ Продавцы вводят покупателей в заблуждение; регистрации «по дачке», затем иски администраций о самовольности.
⁃ Множество решений судов в МО: обязают снос домов из-за отсутствия ППТ..
⁃ «Дачная амнистия» не решает проблему.
⁃ Если ГПЗУ не выдают — ППТ отсутствует; отказ прямо мотивируется этим.

Выводы
⁃ В зонах КРТ прекращается практика хаотичной застройки; требуется нормативно выверенная модель с обеспечением сетями и социальной инфраструктурой — Решение продиктовано требованиями ППТ и регуляторной логикой.
⁃ Покупка участков в КРТ без ППТ не дает возможности легальной застройки; «дачная амнистия» не решает проблему и приведет к судебным искам и сносу построек — Основано на текущей практике отказов и судебных решений.
⁃ ППТ является базовым и необходимым документом: без техусловий на сети и расчетов социальной обеспеченности согласование невозможно — Требования ГрК РФ и постановления №1285.
⁃ Проверка наличия ППТ осуществляется через выдачу ГПЗУ; отказ по отсутствию ППТ — явный индикатор — Практический порядок действий подтвержден опытом.

👉Закон об отмене “дачной амнистии” (ожидается в декабре, вступление в силу — ориентировочно в марте) не будет иметь обратной силы. Это означает, что те, кто успел зарегистрировать право собственности на участок до вступления закона в силу, теоретически еще могут иметь шанс легализовать постройку по старым правилам.

Что нас ждет? Прекращение хаотичной застройки и переход к системному освоению земель. Этот подход подразумевает, что застройщики должны обеспечивать будущие поселки необходимой инфраструктурой. Новые правила, особенно в зонах КРТ, приведут к удорожанию проектов с большими земельными участками. Такое жилье перестанет быть дешевым, выйдет из сегмента, доступного по стандартной ипотеке, и будет ориентировано на более состоятельных покупателей.

Разработка ППТ — это неизбежный и цивилизованный путь развития территорий. Данный подход также открывает возможность для проектного банковского финансирования, где застройщик вносит 20-30% собственных средств (включая стоимость земли), а остальное финансирование предоставляет банк.

IPM | LAB Лаборатория Девелопмента

👉Полная запись уже в ЗАКРЫТОМ КАНАЛЕ

Постановлением Правительства Московской Области № 1734-ПП от 19 декабря 2025 года.утверждены изменения в в Методику определения необходимости включения территорий в границы территории для осуществления деятельности по ее комплексному развитию (КРТ)

Вчера в эфире говорили о новых нормативах застройки в Московской области. Благодарю всех за активное участие в работе нашего сообщества, отдельное спасибо Андрею Теплухину.

Во-первых, документ устанавливает единый минимальный порог площади земельных участков для включения в территории комплексного развития (КРТ) в размере 3 гектара для нескольких видов разрешённого использования (ВИД 1–5). При этом предусмотрена возможность установления меньшего размера участков, но только на этапе подготовки документации по планировке территории. Это указывает на стремление к укрупнению проектов комплексного развития и консолидации земель, что должно повысить эффективность и комплексность застройки.

Во-вторых, для ВИДА 6 (территории под индивидуальное жилищное строительство и садоводство) вводится детализированный перечень исключений из границ КРТ. В частности, не подлежат включению или могут быть исключены участки площадью менее 0,3 га, находящиеся в собственности физических лиц, а также участки от 0,3 га и более, планируемые под один жилой или садовый дом. Это защищает интересы мелких частных собственников и сохраняет возможность малоэтажной застройки, не вовлекая её в крупные комплексные проекты.

В-третьих, для ВИДА 6 вне границ населённых пунктов вводится отдельная таблица параметров (6.1), которая также устанавливает минимальный размер земельного участка в 3 га с возможностью его уменьшения лишь в документации по планировке. Это унифицирует подход к минимальным площадям для разных видов территорий, но с учётом специфики садоводства. Таким образом, норма в 3 га становится ключевым количественным критерием для инициации проектов комплексного развития (КРТ), направленным на обеспечение масштаба, достаточного для создания необходимой социальной и инженерной инфраструктуры.

👉ССЫЛКА НА ДОКУМЕНТ

Мы делаем сложное простым и понятным.
IPM | LAB Лаборатория Девелопмента

Я вот тут все пишу про ППТ, КРТ, ПЗЗ, ДПТ, ГПЗУ, РНГП, ИДТ И ТП. Вот и задался вопросом о профессиональном слэнге…когда мы с вами говорим на этом языке, мы все считаем, что нас понимают, а на самом деле, для многих - это просто набор букв и звуков))) и я подумал, что будет полезно расшифровать все это, чтобы мы с вами правильно понимали друг друга, а главное - смогли применить все это на практике. Начнем с ППТ, как я писал ранее - в ближайшем обозримом будущем - это единственный путь к развитию бизнеса и застройки территорий ИЖС.

И так! Что такое Проект планировки территории (ППТ)?

Проект планировки территории (ППТ) — фундамент для вашего ЖК по 214-ФЗ и КРТ. Разбираем по косточкам
Коллеги-застройщики, инвесторы, все, кто работает с малоэтажными жилыми комплексами (ЖК) по 214-ФЗ или комплексному развитию территорий (КРТ)! Давайте поговорим о самом важном и первоначальном документе, без которого движение вперед невозможно — о Проекте планировки территории (ППТ).
Из чего же состоит этот фундаментальный документ?

Состав строго прописан в Градостроительном кодексе (ст. 42 ГрК РФ) и детализирован в ключевом подзаконном акте — Постановлении Правительства РФ № 1285 от 29.12.2022.

ППТ делится на две ключевые части:

1. ОСНОВНАЯ ЧАСТЬ

(то, что утверждается и становится законом для территории)
А) Чертеж планировки территории — визуальная карта правил.
На этой карте в масштабе фиксируется:
• Красные линии: Главные границы! Отделяют общественные пространства (улицы, проезды, площади) от частной застройки.
• Линии отступа от красных линий:Определяют, где именно можно ставить дома, чтобы соблюсти расстояния, инсоляцию, противопожарные нормы. Это «коридор» для размещения зданий.
• Границы зон размещения объектов капитального строительства: Здесь прямо указывается: «на этой площадке — жилая зона», «здесь — школа», «здесь — гаражно-стояночный комплекс».
• Границы всех ограничений (ЗОУИТ): Самый критичный для анализа слой. Наносятся санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, приаэродромные территории и т.д. Их соблюдение — обязательно.

Б) Положение о планировке территории — текстовая «конституция» участка. Здесь прописываются в цифрах и формулировках:
• Виды разрешенного использования (ВРИ) для каждой зоны.
• Предельные параметры застройки: максимальная высота и этажность, минимальные/максимальные отступы, плотность застройки, коэффициент застройки, процент озеленения. Именно эти цифры потом перекочуют в ГПЗУ и станут основой для архитектурного проекта.

IPM | LAB Лаборатория Девелопмента

2. Проект планировки территории (ППТ) МАТЕРИАЛЫ ПО ОБОСНОВАНИЮ (доказывают, что основная часть разработана корректно)
Это объемный пакет документов, который обосновывает каждое решение на чертеже. Сюда входят:
• Пояснительная записка: Общее описание и rationale проекта.
• Схема с улично-дорожной сетью (УДС): Показывает не просто дороги, а иерархию проездов, подключение к внешней сети, организацию транспорта и пешеходных потоков.
• Схема вертикальной планировки и инженерной подготовки: Куда уйдут ливневые стоки? Как решен рельеф? Где основные сети?
• Расчеты потребности в социальной, инженерной, транспортной инфраструктуре:Сколько нужно мест в детсаду и школе на планируемое население? Какова нагрузка на сети? Этот раздел напрямую влияет на ваши будущие обязательства по созданию или компенсации инфраструктуры, особенно в рамках КРТ.
• Иные схемы и анализы(использование территории на текущий момент, планировочные ограничения и пр.).
Почему это так важно конкретно для 214-ФЗ и КРТ?
• Для 214-ФЗ: ППТ — первый шаг к легальному формированию отдельных земельных участков под многоквартирные дома. Утвержденный ППТ дает основание для разработки проекта межевания, который и разделит территорию на «лоты» для будущих домов, что критически важно для получения разрешений и работы с дольщиками.
• Для КРТ: В рамках КРТ ППТ — это основной инструмент реализации соглашения с регионом/муниципалитетом. Он фиксирует баланс застройки: сколько будет построено жилья, а сколько — объектов инфраструктуры, которые застройщик обязуется создать. Без ППТ соглашение по КРТ остается пустой декларацией.

Ключевой документ для разработки:Все это делается не абы как, а в строгом соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1285. Именно в нем прописаны все требования к масштабам, условным обозначениям, составу и порядку согласования каждого листа.

Итог: Инвестируя время и ресурсы в качественную, юридически безупречную подготовку ППТ на самом старте, вы:
1. Сводите к минимуму риски на последующих этапах согласований.
2. Закладываете экономику проекта, точно зная, что и где можно построить.
3. Создаете надежный правовой фундамент как для привлечения дольщиков по 214-ФЗ, так и для выполнения обязательств по КРТ.

Не экономьте на фундаменте. Удачных проектов!

PM | LAB Лаборатория Девелопмента
IPM | LAB

Недавно заряжался силой света на гениальной выставке Архипа Куинджи, которая сейчас проходит в Санкт-Петербурге. Стоя перед его полотнами, я, как девелопер, думал не о красках, а о пространстве и эмоции. Как он одним лишь свечением луны создает целый мир! Именно так мы должны проектировать свои проекты — чтобы каждый луч солнца, падающий во двор, дарил жильцам ощущение тепла и уюта. Искусство для меня — это вдохновение. Нахожу в нем идеи для амбициозных проектов, смелость для нестандартных решений и чистую энергию жизни, которая заставляет двигаться вперед.

Поэтому мой настоятельный совет — в эти праздничные дни найдите время для посещения музея всей семьей или один. Погружение в культуру это радикальная смена угла зрения. Вы начнете видеть привычные вещи иначе: объем, свет, композицию.

В нашей сфере строительства и девелопмента такой взгляд — не роскошь, а профессиональная необходимость. Ведь мы создаем не просто квадратные метры, а среду, где будут жить эмоции, воспоминания и чьи-то истории. Чтобы это получилось, нужно самому уметь чувствовать и видеть прекрасное 🙏 с наступающим!

Мое искреннее послание каждому подписчику 🎅🏻🎄

Друзья мои, всем привет! 😃

В новом году мы приготовили много интересного. А начнем мы с разбора проекта. Ранее я приглашал Вас на разбор и у нас сформировалась очередь. У вас есть земельный участок и не знаете с чего начать? Давайте разбираться вместе.

Как создать концепцию проекта, как определить градостроительный потенциал, как представить проект инвесторам. Как работать с земельным участком, с чего начать и как его упаковать. Мы вместе с Михаилом Корси и Павлом Пияйкиным проведем серию прямых эфиров. Покажем изнутри работу Лаборатории Девелопмента. Вместе разберем и упакуем проект. Покажем, как рождается концепция, как работает архитектор.

🔹Аудит проекта
🔹Архитектурная концепция
🔹Градостроительный потенциал
🔹Финансовая модель

Вы сможет стать участниками, увидеть все изнутри и задать свои вопросы. Что будет внутри?

День-1. Аудит потенциала и рисков.
День-2. Разработка концепции и стратегии.
День-3. Подготовка и проведение питч-сессии.
День-4. Защита проекта для инвесторов.

🗓 Дата: 15 января 2026 г.
⏰ Время: 11:00 МСК

❗️РЕГИСТРАЦИЯ НА ЭФИР❗️

Ставьте в календарь, чтобы не забыть. Присылайте скрин календаря в чат, чтобы стать следующим участником.

IPM | LAB Лаборатория Девелопмента

Главная цель для любой девелоперской компании — максимизировать свою капитализацию через эффективное управление бизнесом. Достичь этого можно двумя принципиально разными путями.

Первый путь — экстенсивный. Это рост за счёт масштаба: привлечение новых кредитов, приобретение участков, запуск дополнительных проектов. Такой рост быстрый и наглядный, однако он сопряжён с существенными рисками — снижением общей управляемости и растущей зависимостью от конъюнктуры рынка и доступности финансирования.

Второй путь — интенсивный. Это рост за счёт внутренней эффективности. Здесь не требуется постоянного привлечения новых ресурсов — нужно оптимально использовать существующие. Ключом становится отладка процессов, построение чёткой системы управления и развитие компетенций команды. Такой подход формирует устойчивую основу для долгосрочного развития, но требует высокой экспертизы и готовности коллектива к сложной, системной работе.

Многолетняя практика показывает, что в сознании многих девелоперов задача просто построить объект и задача реализовать экономически эффективный проект часто оказываются несовместимыми. Парадокс рынка в том, что компании, имеющие возможности для экстенсивного роста, нередко игнорируют развитие по интенсивному пути, подменяя управление эффективностью простой установкой «построить любой ценой».

Переход к интенсивной модели — сложная задача. Успешно её решают далеко не все, что и определяет в итоге уровень компетенций игроков на рынке. Неподготовленная реорганизация может привести к остановке процесса и откату к исходным позициям.

Фундаментом эффективного ведения инвестиционно-строительного бизнеса являются три взаимосвязанных компонента: Квалифицированные кадры. Мотивированные специалисты с глубокой экспертизой. Эффективные технологии. Отлаженные и прозрачные бизнес-процессы. Оптимальная организационная структура. Система, которая позволяет полностью раскрыть потенциал людей и технологий.

Именно на развитие этих трёх факторов направлены ключевые бизнес-процессы и управленческие решения, которые мы будем детально разбирать.

Эффективность — это не просто цифра в отчёте. Это принципиально иной уровень управления, который позволяет перестать быть заложником внешних обстоятельств и начать формировать желаемые результаты. Это переход из мира постоянного решения проблем в мир, где будущее компании находится в её собственных руках.

👉 Основой построения эффективной компанией является стратегия, о ней мы поговорим с Андреем Останиним в пряммом эфире 29.01.26. 11:00 МСК ❗️РЕГИСТРАЦИЯ ❗️

IPM | LAB Лаборатория Девелопмента

Одна из главных привилегий моего обучения— это возможность получить ответы на самые сложные вопросы, которые возникают в реальной работе. У нас подходит к концу 8-й поток, и ребята прислали свои актуальные вопросы. Сегодняшний закрытый эфир был полностью посвящён их разбору.

В этом видео отвечаю на один из таких вопросов:

может ли территория для разработки ППТ быть частью большого участка без дополнительного межевания? Или она должна строго совпадать с кадастровыми границами?

Самыми интересными вопросами и ответами делюсь с вами, чтобы вы тоже получили пользу.

Новый поток стартует уже в феврале! Если хотите так же получать поддержку, разбор ваших кейсов и ответы на сложные вопросы — приглашаю на моё двухмесячное обучение.

❗️РЕГИСТРАЦИЯ ❗️ https://news.1rj.ru/str/IPM_Development_bot?start=start

Или пишите в ЛС 😃