Подвожу итоги лета-2024. Собрал самые интересные посты за последние три месяца. Читайте, если пропустили.

▪️ Про девелоперов и деньги

Главная причина, по которой недвижимость не подешевеет

Почему снижение цен не является благом ни для девелопера, ни для покупателя, ни для общества

Привет из СССР: о банках и продажах в нагрузку

Кто выигрывает от повышения ипотечных ставок

Почему хантинг топовых сотрудников не помогает экономить

▪️ Про #сценарии_жизни

Почему жители России не хотят переезжать и какие проблемы это создает для государства

Про оптимальное соотношение между коммерческой и жилой недвижимостью в проектах

Какие выводы о современных проектах я сделал из беседы с психологом

▪️ Про рынок ИЖС

Самый востребованный формат ИЖС

Как будет развиваться рынок ИЖС (и какие проблемы нам предстоит преодолеть)

О чем молчат те, кто пропагандирует жизнь за городом

▪️ GMK — #дежурный_по_стране

Какой принцип девелопмента работает в каждом населенном пункте и в каждой стране

Что ждет девелоперский рынок в ближайщие годы и как на нем работать

Как география проектов, с которыми мы работаем, обогащает нашу экспертизу и становится УТП

Компания GMK поднялась на 5 пунктов в рейтинге RAEX и входит в 65 крупнейших консалтинговых компаний России

▪️ Лично про меня

Почему я не хочу, чтобы обо мне писали в Википедии

Что приучило меня экономить ресурсы

Каким бизнесом я хотел бы заниматься на пенсии

Когда наши предки говорили «Век живи, век учись», они, конечно, не могли предполагать, что концепция life long learning (то есть обучения на протяжении всей жизни) станет настоящей необходимостью для каждого человека.

Так что сегодня, в День знаний, поздравляю всех. Потому что без постоянной подпитки новыми знаниями в современном мире, безусловно, никуда.

Если вы разделяете эту позицию, приглашаем вас на дни открытых дверей на нашей образовательной платформе #GMKStudy. Они пройдут в онлайн-формате с 10 по 13 сентября.

Что будет:

— поделимся трендами образования в девелопменте
— проведем закрытые вебинары
— бесплатно дадим доступ к пробным урокам стоимостью 150 000 ₽

Кроме того, участники мероприятия смогут купить наши курсы и интенсивы по специальным ценам, заведут полезные знакомства и составят личный образовательный трек.

Программа и регистрация — на сайте. Рекомендую принять участие.

Около 400 миллиардов рублей граждане Российской Федерации до конца года положат на депозиты.

По мнению самих банкиров, это как раз те средства, которые могли бы пойти на первоначальные взносы для приобретения недвижимости. Но, к сожалению девелоперов, люди будут выбирать депозиты с повышенными процентными ставками.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Изучил материалы Центрального банка России по поводу инфляции и ключевой ставки. По их прогнозам, ставка в 9-12%, которая является для девелоперского рынка оптимальной, ждет нас не раньше 2026-2027 года (это при базовом сценарии).

Таким образом, ситуация, в которой оказался российский девелопмент, в моменте не разрешится. Но рынок остался, запрос от клиента и лиды есть, агентская панель работает — следовательно, надо что-то делать. Я рекомендую использовать правило ДВА О — ДВА А: оптимизация, актуализация, адаптация, оптимизм.

Что это значит.

▪️Оптимизация (причем в базовом значении этого слова, а не в смысле «резать все косты к чертовой матери»).

Нужны максимально грамотные и логичные инвестиции в то, что работает на будущее компании. Прежде всего — добавленная стоимость, репутация и бренд девелопера. Другими словами, надо приводить к оптимальным значениям те затраты, которые позволяют бизнесу расти и развиваться в среднесрочной перспективе.

▪️Актуализация.

Необходимо привести в конкурентоспособное состояние все элементы связанные с продвижением, продажами, маркетингом, пиаром, продуктом, дистрибуцией, взаимодействием с агентским каналом, оформлением строительных площадок, сайтостроением… В общем, надо сделать так, чтобы все эти элементы отвечали трендам сегодняшнего дня.

▪️Адаптация.

Особенно пристального внимания требует продукт. Потому что если на хорошем рынке неактуальный продукт еще можно как-то вытянуть, то на таком сложном рынке это будет большой проблемой.

▪️Оптимизм.

Девелопмент — это бизнес оптимистов. Если сегодня мы не будем думать о будущем: приобретать новые земельные участки и вводить их в оборот, то когда рынок выправится (а это непременно произойдет), компания потеряет свои позиции.

Вот такие у меня мысли. А какие у вас?

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Минстрой обеспокоен возможным снижением ввода жилья в России в ближайшие годы и не исключает необходимости корректировки показателей национального проекта по жилью, заявил на ВЭФ замглавы министерства Никита Стасишин.

По его словам, у застройщиков пока есть необходимый задел на этот и следующий годы, однако в конце 2026 и в 2027 годах возможна просадка, учитывая складывающуюся на рынке ситуацию, в немалой степени из-за регуляторных политики Центробанка и роста ключевой ставки. Он подчеркнул, что важно не допустить этого.

«Сделать нам это будет, мягко говоря, непросто. И нам надо понять, насколько мы будем корректировать те показатели нацпроекта, которые были поставлены в рамках достижения 120 млн кв. м к 2030 году, в части того, что обеспеченность жильем к 2030 году составит 33 метра на человека», — сказал Стасишин.

Ну что сказать… Во всем виноват Центробанк. Всё ж понятно, а вот что с этим делать пока не понятно. Задача у Минстроя не из легких..

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Озадачен повышенным вниманием Минстроя к региональным застройщикам, зашедшим в Москву.

«Я думаю, что в ближайшее время контроль за такими региональными застройщиками, считающими, что они готовы покорять Москву, будет кратно увеличен и ужесточен», — заявил в кулуарах ВЭФ замглавы Минстроя Никита Стасишин.

У меня возникает вопрос: почему особое внимание приковано именно к региональным игрокам? Надо отметить, что некоторые из них создают продукт гораздо лучше, чем местные девелоперы.

Если открыть топ жилых проектов по потребительским качествам, то мы увидим в первую очередь компании из регионов: Екатеринбурга, Астрахани, Тюмени, Новосибирска… Московские девелоперы там тоже есть, но далеко не на первых строчках.

В общем, не вполне понимаю эту предвзятую позицию. Может, у вас есть гипотезы, с чем она связана?

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Из частных разговоров с девелоперскими компаниями, которые работают в различных городах России, делаю вывод, что прирост продаж в августе по сравнению с июлем был на уровне 10-15%.

Конечно, это средняя цифра, у всех по-разному. Например, одна компания приросла вдвое (хотя это скорее исключение).

Если этот тренд продолжится и усилится в сентябре, девелоперский рынок обретет некую базу, на которую сможет опираться при планировании ближайшего будущего.

Поэтому сентябрь — один из важных периодов. Кроме того, нельзя забывать, что 13-го числа будет заседание ЦБ по ключевой ставке. Ее могут поднять до 20%, а могут и оставить прежней.

▪️В первом случае снижение, которое, вероятнее всего, начнется в следующем году, будет более ранним и быстрым.

▪️Во втором случае оно начнется позднее и, скорее всего, затянется.

Так что в этой истории хорошего решения для девелоперов нет. Есть плохое (оставить 18%) и очень плохое (увеличить ключевую и вызвать дальнейшее удорожание ипотеки). Но пока так.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Первый раз хочу, что бы Костин был правее Грефа ;)

Первый оценивает рынок ипотеки 2024 года в 5,1 трлн, второй — примерно в 4,65 трлн. Напомню, что ипотечный рынок-2023 был 7,9 трлн.

Но даже Костин предполагает просадку 35% к прошлому году.

Сложно понять, как именно это отразится на продажах девелоперов (не все там линейно: продажи вторички пострадают сильнее первички, и падение перераспределится), но очевидно, что срубить может до 15-20% рынка в годовом исчислении.

К сожалению, это очень много. Особенно с учетом того, что основная просадка будет во второй половине года, то есть СЕЙЧАС.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

А вот это уже интереснее и ближе не только к поддержке девелоперского сектора экономики, но и к решению демографических вопросов.

В России может появиться новый тип семейной ипотеки: с гибким изменением процентной ставки в зависимости от количества детей в семье. Такую инициативу планируют обсудить депутаты от Комитета Госдумы по защите семьи, вопросам отцовства, материнства и детства, сообщил зампред комитета Виталий Милонов.

Чем больше семья, чем больше количество детей, тем интереснее, допустим, процентные ставки или какие-то другие составляющие ипотечного кредитования с точки зрения господдержки.

Это уже действительно социальный фактор, который влияет на развитие семьи, и здравая инициатива.

А вы как считаете?

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

За последние годы и потребители, и девелоперы привыкли к готовой отделке.

Лично я вообще считаю, что в масс-маркете все квартиры (или по крайней мере подавляющее большинство) должны идти как минимум с отделкой, а оптимально — с частичной меблировкой в кухнях, санузлах и прихожих. Потому что там достаточно сложно правильно сформировать эргономичное пространство.

В этой логике живет весь прогрессивный мир, и мы тоже должны к этому идти. И чем меньше времени займет этот путь, тем более позитивными будут #сценарии_жизни людей.

Опасения девелоперов о том, что каждой семье нужна принципиально другая кухня, ванная комната и прихожая — они отчасти обоснованы. Но по большому счету этот стереотип сформирован экономным подходом девелоперов. Потому что когда они начинают эти помещения отделывать и оборудовать, то используют сирые и убогие материалы и бытовую технику, которые сам человек никогда бы не выбрал.

Я полагаю, частичная мебелировка — тренд ближайших 3-5 лет, за это время она станет мейнстримом и интегрируется в существенную часть проектов масс-маркета. Альтернатив нет, сопротивляться этому глупо.

И да, квартира станет дороже, но человек в любом случае будет делать ремонт и покупать мебель. А в данном случае:

▪️ расходы войдут в стоимость ипотеки
▪️ они будут ниже, поскольку это будут делать девелоперы в промышленном масштабе
▪️ выполнять работы будут специалисты (главное, чтобы высококвалифицированные)

У нас в блоге вышла статья на тему готовой отделки. Рекомендую ознакомиться. Она дает понимание, что сегодня важно потребителю и как девелопер может его потребности закрыть.

А вы что думаете по поводу отделки? Нужна?

Не хочешь работать, устрой совещание. Совещание - легализованный способ нихера не делать…

Я уже говорил, что индикатором реального уровня инфляции для меня служат ставки по депозитам.

Поэтому я пристально за ними наблюдаю, и когда вижу в рекламе банков ставки 20% и выше, то с одной стороны пугаюсь (см. выше), а с другой — начинаю разбираться, действительно ли они готовы столько платить за размещение вкладов.

И вот тогда нередко приходит разочарование. Например, зашел недавно на сайт ВТБ, вижу — ставка по вкладу 20%. Начал разбираться: это только на короткий период, и только с соблюдением определенных условий. Но после рекламы-то ты ждешь 20%…

На днях наткнулся на новость и обнаружил, что такая ситуация не осталась без внимания ФАС. В этом году они неоднократно штрафовали банки за недобросовестную рекламу.

В основном достается Альфа-банку. Думаю, потому что это один из немногих реально коммерческих банков, не принадлежащих государству (в отличие от лидеров нашего банковского сектора). Но я полагаю, что и к другим банкам должно быть не меньше вопросов.

Помните, была инициатива призывать девелоперов к ответу за их рекламные обещания? Меня тогда возмутило: почему только девелоперов.

Считаю, что правила должны быть едины и понятны для обывателя. И касаться они должны всех секторов: и стройки, и банков, и любого другого бизнеса. В противном случае эта история ни к чему хорошему не приведет.

А что думаете вы? Может быть, действительно есть какие-то особенно злостные нарушители законодательства о рекламе, а я заблуждаюсь?

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)